国土部重申停止审批别墅用地 大户型卖一套将少一套

近日，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。在调控潮的时间节点，这一次国家层面对这一政策进行重申，意义颇值得玩味。

政策重申加速高端住宅去库存

城建用地日渐稀缺、人地矛盾突出正成为众多城市发展的症结之一。但别墅这一类高端物业在土地规模既定的情况下，会压缩更多民生住宅的建设规模。因而出于优化土地供应结构考虑，我国从十多年前就开始对别墅用地供应的限制，特别是在2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》发布后，各地国土及规划部门明确停止了别墅类用地供应。

但记者了解到，虽然2003年政策层面已明确给别墅供地下了“禁令”，一些开发商依然能在“曲线”获得新的一般类住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法调整容积率，提高别墅占地面积。

可以说，“禁墅令”实施十余年来，以各种手法运作的“擦边球”项目并不少见，不少城市用地资源浪费、规划得不到落实的乱象依然无法杜绝。近年一些低密度、大占地、高标准的在售别墅项目并未减少，记者了解到，仅京沪等地周边以“别墅”名义在售的楼盘就有上百个。

“这一轮调控从辐射范围和力度上来说，都算是有史以来很严厉的一次调控潮了。正因为调控严了，所以对滋生了若干年的乱象也不再手软，而此次重申相关政策也正是印证了，这一轮调控的加码。”有业内人士就指出。

新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，在土地资源日益紧张、住宅及耕地面积稀缺的背景下，对别墅用地设限是基于城乡统筹长远发展的举措。

不过在资深房地产人士薛建雄看来，在目前的市场情况下，对别墅供地限制进行重申，也体现出“去库存”的意图。“去库存现在是头等大事之一，有些开发商为了自己的利益，推升大户型的库存，但在抑制投资、辅助刚需的大基调下，别墅建多了很可能卖不掉，所以国家要加以抑制。”

 数据显示，2016年全国人均建筑面积35平米，农村人均住房面积为37平方米。上海的人均住房面积更只有18平米。

“当前家庭小型化的趋势已经越发明显，随着二胎政策的放开，对于一个四口之家来说，120平米的居住空间就已足矣。过多大户型产品，市场消化不了，只会挤压成库存。”薛建雄就表示。

的确，仅上海而言，中原地产数据就显示，2012-2015年别墅供应稳步上涨，2016年上半年别墅供应合计46.46万平米。上半年大户型产品的去化周期已接近15个月，但住宅类去化周期还不到4个月。别墅等大户型物业库存高企，依然是不争的事实。

从成交数来看，即便如上海这样的火热城市，大户型的交易量也一般，根据中指院数据显示，上海商品住宅各面积段成交量价情况来看，今年1月到9月，70-90平米、90-120平米面积段的产品是依然是成交的主力产品，成交量均达到2.6万套以上，成交占比分别为28.3%、29.2%，共计占全市成交量的近6成，180-210平米面积段产品成交3693套，成交占比为4%，300平米则更少，仅有1904套，占比2.1%。

抑制房价和住宅高端化倾向

目前，热点城市土地价格高涨，高溢价土地频频拍出，使得住宅日益趋向于高端化，这也间接导致了开发商愿意做联排别墅和低密度花园这类高溢价率产品，为的是和高溢价土地匹配，挖掘土地价值。

薛建雄表示，“开发商还是愿意做大户型，因为他们更愿意做高净值人群的生意，价格高，卖得又快，赚得当然就不是卖普通住宅能比的。”从长期来说，中国人口多、居住密集度高，品质高、户型小才是未来长期趋势。此时强调这个政策也是为了抑制楼市泡沫和土地市场的疯狂。此外，因为高价地频出导致了住宅的高端化，这就拉高了整体房价，产生了泡沫，而高端住宅价格上涨，低端房的价格也随之上涨。

欧阳捷指出，国土资源部响应全国楼市调控做出的努力，一旦该政策得到强化落实，这就使得更多土地能满足普通商品房相应。但从目前的实际情况来看，目前市场上大户型产品供过于求，比如嘉兴、苏州、上海，大户型产品销路也不畅。