2015上半年房地产政策盘点：政策频发 降息降准成主流

　　2015年上半年，楼市各项利好政策的频繁出台，让楼市逐渐回暖。“公积金提取政策放宽”、“不动产统一登记正式施行”、“330新政”、“央行降准降息”……一系列政策组合拳的发力，让楼市购房需求得到不断释放，也带动了2015年上半年的房地产市场逐渐走出低迷。

　　一、公积金提取政策放宽提振住房租赁市场

　　政策内容：1月28日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行对外发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，职工连续足额缴存公积金满三月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的,只需提供租赁合同、租金缴纳证明或无房证明即可提取住房公积金;无房职工在缴存地租房，租住公租房，可按照实际房租支出全额提取;租住商品房，各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度

　　3月18日，中央国家机关住房管理中心开始执行《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，进一步加大对缴存职工使用住房公积金个人贷款解决基本住房问题的支持力度，让更多的职工享受到住房公积金制度优惠。

　　掌柜点评：公积金提取制度放宽，可以让暂时买不起房的人,利用公积金支付租金,减缓生活压力。有利于推动住房租赁市场发展。此外，住房公积金可被广大租房者运用，起到进一步扩大住房公积金制度覆盖面。

　　二、降息、降准轮番轰炸 房地产市场持续回暖

　　今年上半年，央行对我国商业贷款的基准利率和存款准备金率进行了6次调整，其中包含3次降息和3次降准，并且交替进行。从目前市场表现来看，降息、降准为房地产市场企稳回升起到了很大的作用。经过3次降息，人们的购房总成本减少，月供压力有所减轻;经过3次降准，银行资金量充足，房贷利率出现了不同程度的优惠。降息、降准不仅提振了房地产市场，更拉动了整体经济的发展。

　　1、2月5日央行年内首次降准0.5个百分点

　　政策内容：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

　　掌柜点评：时隔近33个月后央行首次降准，调整后存准率为19.5%。降准之后，银行可动用的资金明显增多，改善型需求后续持续释放得到保障。对购房者而言，改善型需求住房的购买意愿能得到满足，且购房门槛和成本降低。

　　2、3月1日央行年内首次降息

　　政策内容：自2015年3月1日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　掌柜点评：降息对于房地产而言，是积极的利好。对于开发商来说，降息后购买力增加，可以用同样的资金买到更好的土地。而对于买房者来说，降息后最大的影响是降低了购房贷款的门槛。以等额本息贷款方式为例，100万元贷款30年计算，降息后商业贷款还贷总额减少5.8万元，月供少了160.91元。3月份传统销售旺季逐渐开启，加之降息的利好，房地产市场逐步升温，部分城市出现“小阳春”现象。

　　3、4月20日央行年内二次降准1个百分点

　　政策内容：中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

　　掌柜点评：此次降准是央行近6年来力度最大的一次降准，意味着银行可贷款额度明显增加，将有利于“330房贷新政”的落实，房贷利率折扣有望加大，房企的融资成本有望降低，贷将更好申请，改善性需求购房者门槛再一次降低。

　　4、5月11日央行年内二次降息

　　政策内容：中国央行10日宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　掌柜点评：央行年内第二次降息，对于楼市来讲是特大喜讯，除了巩固预期外，还大范围降低了购房成本，有望促进楼市回暖。而对于购房者来说，房贷压力也再度减小。若采用等额还款方式，以贷款额100万元、30年期限为例，降息后还贷总额少了5.7万元，月供减少159元。

　　5、6月28日央行年内第三次降息、降准

　　政策内容：1、中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。(1)对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。(2)对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。(3)降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

　　2、自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　掌柜点评：降息对于开发商和购房者的资金成本都是一种“减负”。按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，此次降息后月供将减负141元，总支付利息减少3.39万元。不少业内人士分析，楼市受政策影响在接下来几个月尤其是下半年成交量或许会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，但随着降息次数增多，对于楼市的提振作用或会出现边际效用递减。

　　三、3月1日不动产统一登记正式施行 个人产权获保障

　　政策内容：3月1日，《不动产登记暂行条例》开始施行。统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。

　　掌柜点评：不动产统一登记被不少人解读为房产税征收前的前兆。实施后，老百姓原来依法享有的各项不动产权利将继续享有，同时，政策的出台对个人产权保护更加有力，个人房屋、土地或林地等不动产权利都能得到全面保护。

　　再者老百姓办事更加方便快捷，转卖房屋时不需要多个部门来回跑，办证手续简化，只要办理一个不动产权证。交易更加安全可靠，可查询不动产产权归属，有助于解决一房多卖风险。

　　此外，不动产统一登记将为政府决策提供客观真实的数据基础，使国家房地产调控政策更加合理、更有针对性，对抑制房价过快增长有积极作用。

　　但话说回来，不动产统一登记实施的难度大，完成登记还需时日。

　　四、“330新政”出台刺激改善型住房需求释放

　　政策内容：1、央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　掌柜点评：“330新政”的救市力度远远超过预期。不管是对二套房首付比例的调整，还是2年以上普通住房销售免征营业税，对改善型购房者来说都是一个重大利好。

　　其中公积金购置首套房首付比例仅需2成的政策，有效缓解了三四线城市的库存压力。而购置第二套房在贷款未结清的情况下首付比例仅需4成，结清贷款仅需3成首付的政策，对于改善型购房者来说可谓雪中送炭。

　　营业税免征年限由5年下调至2年，一来二手房市场的供应量大增，购房者的选择范围扩大，极大程度上促进二手房成交。二来，二手房交易税费大幅降低，购房成本直接下降，置换型改善自主需求获得平稳释放，但也在一定程度上助推了二手房房价的上扬。