美国房企前海项目获利退出 深圳百亿高价地遭短炒

　　美国房企兆华斯坦转让深圳前海134亿元总价高价地一事，终于尘埃落定。

　　“兆华斯坦的前海地块最近终于转让给深圳本土房地产企业，”深圳房地内参创始人尹香武透露，深圳房企恒裕地产因为有地产操作经验，将结合美方经验操盘这一项目。

　　据《华夏时报》记者独家获悉，该项目从去年8月就传出转让消息，此次转让成功后，出让方将从中获利20多亿元，不过目前该消息尚未获得出让方证实，前海管理局有关人士对此也拒绝回答。

　　除了这一高价地项目外，前海部分项目进展也不顺利。记者实地走访发现，从2013年7月以来，前海共计出让土地15宗，截至目前，仍有民生电子商务、弘毅投资等公司在拿地一年多后未动工。受航空跑道影响，去年5月花费20亿元在前海拿地的恒昌科技，规划建筑高度从320米被腰斩至153米。

　　仅一年半就转手

　　“我们听说兆华斯坦这块地已经转让了，前海国际能源赚了20多亿元，但前海管理局没有公布。”前海一位地产开发商告诉记者。

　　7月1日，记者拨打前海国际能源公司人事行政部主任刘统业电话，对方称已经离职几个月，项目应该还在继续开发中，具体情况不清楚。

　　去年1月23日，美国房地产巨头兆华斯坦地产(Silverstein Properties)与前海国际能源金融中心有限公司联合体，以134亿元总价拿下深圳前海地块，总建筑面积47.7万平米，折合楼面价2.8万元/平米，创深圳总价及单价高价地纪录。

　　兆华斯坦是美国地产巨头，因9·11事件后主持重建纽约世贸中心而受瞩目。兆华斯坦2011年进入中国，在中国物业并不多，目前仅与两家房企合作投资了重庆的东方国际金融中心。

　　去年8月本报曾报道过，兆华斯坦欲退出前海高价地，当时已找到公司做出土地价值评估，并洽谈三家公司，随后前海国际能源向记者给予了否认。

　　去年12月7日，兆华斯坦在前海地块举行了奠基仪式，当时深圳市委书记、市长均出席了现场表示祝贺。

　　时隔半年，记者6月30日在前海实地探访时发现，这一项目仅用宣传栏将项目围了起来，项目并未实际动工。

　　“前海管理局只希望能尽快开工，高价地拖着不动工，对前海的形象是个打击。”深圳一位房地产业内人士对记者说，虽然前海管理局当时设置了限制转让条件，但无奈兆华斯坦联合体拿地后无意开发，前海管理局也不想再耗下去。

　　前海管理局对该土地规定的出让条件是，自中标之日起1年内签订《出让合同》，逾期未签订的将取消中标结果，履约保证金不予退还。在超过《出让合同》约定动工开发日期满1年未动工开发的，由市前海管理局按成交价(不计利息)收回。

　　此次兆华斯坦联合体的土地保证金是否予以没收，前海管理局有关人士并未答复记者。

　　据记者了解，实际上兆华斯坦只是作为外资品牌输出少量参股，并不实际出资参与开发，而前海国际能源又不具备开发实力。

　　上述业内人士称，由于去年房地产行情较差，开发商资金普遍紧张，而当时项目转让需一次性支付上百亿地价款，因此兆华斯坦放出转让消息后迟迟没有企业接手。

　　开发商“受限”难开工?

　　记者在前海片区走访发现，目前除了卓越和香江所获土地上已有楼体建成外，其余开发商拿到的土地基本皆进展缓慢，还有部分项目完全未动工。

　　前海第一批土地在2013年7月、8月出让，由卓越地产和华润置地(橡树湾 润景公馆) 分别拿下，卓越地产拿地后立刻启动动工，项目一期两栋双子塔楼在今年4月已对外推售，而相邻的华润置地由于地铁规划而耽搁了工期，目前仍在打地基。

　　卓越地产内部人士告诉记者，卓越因为想上市，需要加快工期，做大销售回笼资金。

　　根据深圳规土委资料显示，目前出让的15个地块获得者包括卓越地产、华润置地、世茂地产、兆华斯坦、嘉里国际等房企，以及联想子公司弘毅投资、民生电子商务、恒昌科技等科技企业。

　　据高力国际咨询服务部董事袁嘉隆了解，15个地块中只有9个已经进入施工阶段。

　　但前海一家开发商告诉记者，时间过去一年多，目前世茂、兆华斯坦联合体、民生电子商务、弘毅投资等公司项目均未动工，不清楚具体原因。

　　记者现场也看到，民生电子商务和弘毅投资的项目现场仅用外墙围起来，项目内部仍是一片杂草，没有任何动工迹象。

　　上述卓越内部人士称，有开发商拿地后不开发有囤地的嫌疑，目前卓越的写字楼单价已卖到8万元/平米，越往后价格越贵。此外，部分项目未开工，也或与航空跑道争议有关，目前尚未有定论。

　　去年5月，深圳市前海恒昌科技开发有限公司耗资近20亿元拍下的前海地块，原计划建筑高度320米，因受困航空限高问题久拖未决。今年5月，前海管理局将其高度调降至153米，规划建筑高度与建筑面积双双“腰斩”。

　　“业内对前海管理局的这一决定存在质疑，在出让土地时就应该知道要限高，现在高度腰斩，前海管理局是退还部分土地出让金还是给予其他土地补偿，双方均未谈好。”一家在前海也有土地的开发商对记者表示，航空跑道的安全是首要的，是将航线偏离一点，还是前海重新调整规划降低建筑高度，这在土地出让时就应该确定。

　　按深圳机场方面提出的意见，前海约有2/3土地的建筑海拔高度需要限高153.72米;剩余土地上的建筑如超过153.72米，需报民航中南局审核。这一高度限制与前海最初的建筑规划相差较大。

　　与恒昌电子同在去年5月出让的另外3宗地中，弘毅投资、民生电子商务等目前尚未有更改规划的公告出现，不过这3宗地的位置不同，是否要被砍高度，尚不明确。