2017东莞楼市关键词：调控年深圳客退潮 房贷要补刀

据中原数据分析，2017年整体市场客户来访降温趋势明显，其中洋房受限购的影响非常大，深圳客明显退潮，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右。

值得一提的是，深圳客“退潮”的同时，购房需求再度回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。

下半年以来，新入市项目的客户定位基本以本地刚需客为主，城区、水乡、松山湖、东北片区新房的主要客源都来自本地客。除了临深片区仍有部分深圳刚需客，东莞本地客占据东莞楼市的大部分市场。

与此同时，受到高房价的挤压，东莞本地客“外溢”置业现象明显。主要趋势为从房价高的区域流向相对低价的区域，具体表现为从市区到水乡、莞北石排一带走，甚至到惠州石湾、园洲等洼地去“淘房”。

对东莞楼市而言，限外以来出现的“深圳客退潮”无疑是“当头一棒”，但对于本地刚需置业者来说，反而有所获益。一方面，在失去了深圳客这个强大的购买力之后，楼市持续低迷。为应对这一状态，吸引刚需购房者入市，开发商在各大节点都纷纷推出了优惠促销活动，另一方面，各大楼盘新品在定价上也愈加合理，今年来房价稳中有升，与往年的大幅上升形成了明显对比。

关键词5

土地荒

商住地断供8个月 年底放闸遭抢

2016年，东莞一级土地市场几乎是“逢拍必火”，全年土地成交金额达到225亿元；各镇街地价成交记录也一再被刷新，东莞楼面单价首次突破2.5万/㎡。然而，乐极生悲，进入2017年，东莞土地市场却面临着“断供”的尴尬。

据房掌柜监测，2017年全年东莞共计有20宗商住地供应（终止拍卖不计入内）。其中，前三季度仅2宗。一宗为1月拍卖的凤岗官井头7.3万㎡商住地，为东莞首宗首宗限价竞配建商住地，最终被中海地产收入囊中；另一宗是东莞首宗“限价熔断”地块——东城八一路商住地，在9月5日再次被中海地产斩获。

从1月的凤岗官井头商住地到9月的东城八一路商住地，东莞土拍市场经历了长达8个月的“断供期”。此后，东莞商住地供应陆续放量。10-12月，东莞共计供应18宗商住地，其中，成交17宗，破顶价熔断1宗。

值得一提的是，今年来出让地块大多采用了“限价+竞自持”或“限价+终止”的拍地模式。当土拍竞价达到最高限价后，不再接受更高报价，转而竞自持和竞自持年限；或当土拍竞价达到最高限价后直接“熔断”，终止出让。

在新型土拍模式下，土拍市场明显有回归理性的迹象。一方面，具体表现为拍卖过程中房企们出价时间的延长，土拍越来越往“拉锯战”方向发展。另一方面，在“竞自持”下，开发商一贯快速拿地、快速开发、快速回笼资金的“快模式”受到了极大影响，这也使得开发商在拿地上更加理性。

不过，由于当前东莞楼市前景普遍看好，且缺地房企众多，房企们拿地热情依然不减。除了碧桂园、保利等品牌房企继续深耕东莞以外，出现了不少外来房企如华润置地、招商蛇口、平安不动产等首进东莞拿地的现象。同时地价虽回归理性，但整体仍处于高位，支撑了一手新房价格的坚挺。

关键词6

量跌价升

供需双降 房价稳中有升低速增长