2017东莞楼市关键词：调控年深圳客退潮 房贷要补刀

今年的东莞楼市可以说是“动荡”的一年，从政策层面的调控到银根房贷的收紧，到楼市格局的分化，再到购房者个人身份的转变……东莞楼市经历了极多的变数。可以说，2017年东莞楼市“艰难”境地初现，那2018年又将是怎样的一年？

下面，房掌柜就与你一起盘点2017年东莞楼市的十大关键词，在回顾2017年东莞楼市的表现以外，对2018年进行展望。

关键词1

政策年

迎来史上最严调控

2016年“楼市热”大范围覆盖全国以来，为打击炒房及抑制房价过快上涨，2017年以来，国家调控政策相继出台，可谓“没有最严只有更严”。

据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。在政策全面收紧的大环境下，东莞的楼市调控也拉开了序幕，据统计，2017年东莞先后出台影响楼市的相关政策、补充细则不下10次。

在众多调控政策中，对东莞楼市影响最大的，莫过于“410”政策。4月10日，在加码2016年10月原有的限购政策的基础上，东莞再出台了“限售令”，规定新购住宅需“证满两年”才可以出售。虽然两项措施在一定程度上打压了“炒房”的行为，但也影响了一部分刚需置业者的市场心态，观望状态抬头。

随后，东莞又陆续发了410政策的先关补充细则，对社保要求、执行时点等做了详细说明，填补政策漏洞，这对2015年来就以深圳客为主导的东莞楼市，无疑是当头一棒，整体市场观望氛围加剧，住宅成交明显下滑。

另外，对东莞开发商影响较大的，还有“限价”政策。3月份，东莞就出台了“限价”措施，提出“首次备案房源不得无理由高于3个月内同区竞品售价20%”。8月，“限价”再收紧，首次备案增幅从20%调整到15%，调整时限也从90天调整到180天。除了出台政策稳定商品房销售市场外，对于非住宅，今年也有了突破性的管理细则，“商改住”被明令禁止……

至此，“限购+限贷+限外+限价+限售”集齐，外加多措并举，2017年东莞迎来史上最严调控。分析认为，2018年房地产市场总体基调将延续2017年的从紧，东莞楼市表现的大方向或有所放松但仍以稳健为主。

关键词2

房贷收紧

多家银行房贷利率上浮

 随着房地产调控的深入，信贷政策调控也继续推进，全国各地房贷持续收紧。今年以来，全国多地首套房贷款平均利率持续上涨，利率普遍上浮10%-20%。

房贷紧缩风很快吹到了东莞，东莞各大银行亦紧跟步伐，持续上调房贷利率，房贷一步一步收紧。最新数据显示，目前东莞首套房房贷利率在基准利率的基础上普遍上浮10-15%，二套房普遍上浮20%-25%，部分银行更是早早暂停了二手房贷。

   事实上，上半年而言，东莞的房贷处于相对宽松的环境。据房掌柜了解，3-4月份，首套房房贷利率仍有少量优惠，最低可以打9.5折，此后在9.5折至基准之间浮动。而进入下半年，不少银行受到前期积压的贷款影响，额度相对紧张，开始逐步收紧房贷。

9月开始，多家银行陆续将首套房贷利率提高了10%以上，二套房利率15%以上；平安银行、东莞银行以及华夏银行更是因额度问题暂缓了房贷业务。此后在不断的收紧中，东莞房贷利率最终稳定在15%-20%的上浮额度。

房贷利率的上升影响最大的无疑是刚需购房者们，除了要面临“贷款100万利息多给20万”的压力之外，放款的等待周期也被无限延长。第四季度以来，特别临近年底，房贷额度到达临界点，不少购房人吐槽放款慢，有的甚至在提交申请后被明确告知额度不足放不了款。

从 9.5折、基准利率、上浮10%、上浮15%……自3月以来，东莞房贷利率实现年内“三级跳”。合富研究院分析认为，从今年的态势来看，房贷收紧是主流，预期明年额度问题并不会得到大幅度缓解，或将会继续上调。不过也有有关人员表示，年底收紧房贷是银行惯例，预计到了明年初将会“放闸”。

关键词3

一二手倒挂

成交量价均出现“倒挂”现象

在史上最严的政策调控下，东莞楼市一手房成交量明显下降。而以一手房为风向标的二手楼市，在2017年楼市也不可避免地出现了下滑迹象，不过二手楼整体情况相对好一些，尤其是上半年，网签量甚至多次赶超一手，出现“一二手网签倒挂”现象。

据中原数据显示，前11个月东莞一二手成交比已达1：1，另外有8个镇街迈入存量房时代，在房价高企和置换需求持续释放影响下，东莞二手房中小户型成交放量。

以上半年为例，数据表明，1-2月，受“限购限贷”新政影响，投资客止步，刚需族被一手高房价挤入二手市场，东莞二手房住宅网签成交量开始赶超一手，并逐渐拉开差距。在3-6月份内，二手房保持着稳中有升的业绩水平，甚至在5、6月份有所突破，再次反超新房。

不过进入下半年，房贷持续收紧，二手房买卖双方多处于博弈状态，对市场多持观望态度，二手楼市成交降温不少。但此时却出现了另一个有趣的现象——一二手房价格倒挂，一些区域的二手房价格纷纷超过新房，个别区域差价甚至十分悬殊。比较典型的是城区，城区当前洋房在售价格一般2万/㎡左右，而相同片区的二手房报价也要1.8-2万/㎡，甚至高于同区新房价。

有业内人士指出，由于二手楼市在不限购的政策光环下，且普遍地段好，配套设施完善，对未来东莞楼市预期较高，因而二手房价格极为坚挺，单价甚至比一手房高出不少，出现“一二手价格倒挂”的现象。

总体而言，在一手市场见好的氛围下，普遍二手业主叫价过高，不愿降价，使得一部分需求者被迫转向购买新房，造成二手房成交量在下半年持续下滑，二手房市场陷入观望僵局。

关键词4

深圳客退潮

投资成分被挤压  本地需求成市场主导

自2015年深圳客入莞潮以来，在长达两年的时间内，深圳客“撑起了东莞楼市的半边天”。据中原研究部监测数据显示，2015年全年东莞有超5成房子都被深圳人买走了。2016年，随着东莞房价的水涨船高，深圳客入莞也慢慢变得理性起来，但在有心人推波助澜下，深圳客入莞置业热情不减，周末深圳看房团依然是一车又一车地往东莞赶。

   而今年4月，一纸“限外令”成为了深圳客入莞置业的“拦路虎”。限外政策带来的最直接影响，是东莞楼市开始出现“深圳客退潮”，大多的深圳投资客被挡在门外，临深片区部分区域成交占比断崖式下降，市场萎缩显著。

据中原数据分析，2017年整体市场客户来访降温趋势明显，其中洋房受限购的影响非常大，深圳客明显退潮，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右。

值得一提的是，深圳客“退潮”的同时，购房需求再度回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。

下半年以来，新入市项目的客户定位基本以本地刚需客为主，城区、水乡、松山湖、东北片区新房的主要客源都来自本地客。除了临深片区仍有部分深圳刚需客，东莞本地客占据东莞楼市的大部分市场。

与此同时，受到高房价的挤压，东莞本地客“外溢”置业现象明显。主要趋势为从房价高的区域流向相对低价的区域，具体表现为从市区到水乡、莞北石排一带走，甚至到惠州石湾、园洲等洼地去“淘房”。

对东莞楼市而言，限外以来出现的“深圳客退潮”无疑是“当头一棒”，但对于本地刚需置业者来说，反而有所获益。一方面，在失去了深圳客这个强大的购买力之后，楼市持续低迷。为应对这一状态，吸引刚需购房者入市，开发商在各大节点都纷纷推出了优惠促销活动，另一方面，各大楼盘新品在定价上也愈加合理，今年来房价稳中有升，与往年的大幅上升形成了明显对比。

关键词5

土地荒

商住地断供8个月 年底放闸遭抢

2016年，东莞一级土地市场几乎是“逢拍必火”，全年土地成交金额达到225亿元；各镇街地价成交记录也一再被刷新，东莞楼面单价首次突破2.5万/㎡。然而，乐极生悲，进入2017年，东莞土地市场却面临着“断供”的尴尬。

据房掌柜监测，2017年全年东莞共计有20宗商住地供应（终止拍卖不计入内）。其中，前三季度仅2宗。一宗为1月拍卖的凤岗官井头7.3万㎡商住地，为东莞首宗首宗限价竞配建商住地，最终被中海地产收入囊中；另一宗是东莞首宗“限价熔断”地块——东城八一路商住地，在9月5日再次被中海地产斩获。

从1月的凤岗官井头商住地到9月的东城八一路商住地，东莞土拍市场经历了长达8个月的“断供期”。此后，东莞商住地供应陆续放量。10-12月，东莞共计供应18宗商住地，其中，成交17宗，破顶价熔断1宗。

值得一提的是，今年来出让地块大多采用了“限价+竞自持”或“限价+终止”的拍地模式。当土拍竞价达到最高限价后，不再接受更高报价，转而竞自持和竞自持年限；或当土拍竞价达到最高限价后直接“熔断”，终止出让。

在新型土拍模式下，土拍市场明显有回归理性的迹象。一方面，具体表现为拍卖过程中房企们出价时间的延长，土拍越来越往“拉锯战”方向发展。另一方面，在“竞自持”下，开发商一贯快速拿地、快速开发、快速回笼资金的“快模式”受到了极大影响，这也使得开发商在拿地上更加理性。

不过，由于当前东莞楼市前景普遍看好，且缺地房企众多，房企们拿地热情依然不减。除了碧桂园、保利等品牌房企继续深耕东莞以外，出现了不少外来房企如华润置地、招商蛇口、平安不动产等首进东莞拿地的现象。同时地价虽回归理性，但整体仍处于高位，支撑了一手新房价格的坚挺。

关键词6

量跌价升

供需双降 房价稳中有升低速增长

   2017年对于东莞楼市而言是较为“动荡”的一年。政策层面的大力调控有效地抑制了楼市过热，开发商相应放慢入市节奏；而房贷利率的上浮，又使得市场观望情绪浓厚；各种因素下全年供应量和成交量同比均出现下降情况，东莞楼市降温明显。

东莞合富辉煌研究院根据1-12月中旬数据预估2017年全年数据，预计今年东莞商品住宅供应约660万㎡，成交约560万㎡，供需双双下滑，尤其是成交量，下滑预计达38%；库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计约475万㎡，上浮约27%。

尽管市场相对而言略现低迷，但房价则因开发商坚持，预计全年成交均价约16500元/㎡，同比上涨20%。不过，与2016年上涨近4成相比，涨幅回落较大，房价过快上涨的势头得到有效的控制，房价整体处于稳定水平。

2017年，东莞整体房价呈现稳中有涨的状态。一方面，是近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨；另一方面，东莞本土需求，在看好东莞前景、担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比，2017年同比涨幅明显收窄，临深片区局部房价甚至有小幅松动。

业内人士表示，东莞作为全国唯一处于两大一线城市中间的城市，独特的区位优势，吸引了众多全国20强房企抢滩东莞；加之近期将迎来众多城市规划及交通利好，土地市场及区域楼市价值被普遍看好。故在大方向上，2018年东莞房价向上大势所趋，不过楼市利好和利空参半，预计房价涨幅暂缓。

关键词7

公寓爆发

限购令下公寓热卖 “商改住”禁令出手调控

自东莞限购政策出台，一方面，由于不受限购影响，商业公寓较高的性价比使其成为不少投资客的选择；另一方面为了快速回笼资金,开发商加大开发商业公寓力度以吸引投资客；因而今年来东莞公寓市场供需维持在高位。

举个例子，8月在寰宇汇金中心、阳光城MODO、漾城等项目公寓新品入市下，东莞第三季度公寓新增供应量达到23万平方米；成交更是创下历史单季度高位，达到24万平方米，整体网签均价15721元/平方米。

供需两旺的市场下，东莞公寓的售价也见风涨。今年商住公寓供应的主力军是主城区,在售项目有卓越中寰、泰禾新天地、寰宇汇金大厦、阳光城MODO、碧桂园东江月、漾城等，在售的产品主要为30-70㎡的平层和loft带装修公寓，售价多数在1.8-2.6万元/㎡之间，已经追平同区域洋房的在售均价，甚至超过了洋房售价。

公寓市场的持续火热明显与政府稳定房价的调控目标相悖，为此，10月20日，东莞市规划局发布了一则《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》，明确要求今年3月21日之后出让的商业金融地块都不能采用住宅套型式设计等。

不过，由于新政对在建在售的公寓项目影响不大，因而并没有让公寓市场“降温”。甚至，“商改住”禁令一出,就有中介趁机促销公寓。房掌柜在政策出台后马上踩盘，发现当时公寓销售情况并未受太大影响，还有不少销售人员借机宣传“且买且珍惜”、“户型绝版，买一套少一套”，公寓产品去货率依然取得了不错的成绩。

   临近年底，禁令已出台2个多月，而公寓的热度依然不减。如12月10日开盘的碧桂园苹果，根据近期网签数据显示，自12月19日起，一直占据着销售排行榜第一位，个别天数成交量有所下滑但稳居前三。此外，大朗的碧桂园首座、茶山时代天荟等项目的公寓产品成交也较为出色。

业内表示，由于东莞公寓多为商业性质公寓，不受限购限贷条件约束，且新政对在售的公寓项目影响不大，因而目前仍是投资热点，持续吸引市民入市置业。但预计未未来商业洋房、商业别墅及商业公寓等产品供应将减少。

关键词8

楼市格局分化

区域分化严重  临广上升临深普降

“限外”作为今年东莞楼市调控的主流政策，贯穿了整个2017年，也最大限度地影响了东莞楼市的购房群体构成。与此同时，在购买力、房价等因素印象下，楼市格局也发生了明显的分化。

冷热不均，是今年新房成交市场的一大特征。自今年4.11调控以来，东莞购房门槛提高，投资成分被挤压，使得以深圳客为主导的临深片区楼市迅速萎缩，三分之二区域供应量及成交量均直线下降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

同时，在市场回归本地的情况下，泛市区以及水乡片区成为今年的“销售冠军”。一方面泛市区由于配套成熟等优势，一向为置业热门区域；另一方面，主城区多个三旧改造以及并购项目入市，供应猛增刺激成交，本地客源入市积极。此外，随着临广水乡片区的规划陆续出台，发展潜力被普遍看好，加之品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜，也取得了极高的去货率，市场持续活跃。

楼市格局分化的另一个表现为，购房群体也发生了结构性变化。今年，好不容易在近两年当上了“主角”的深圳客，在限外大山压力下，再次沦为“配角”，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右；而本地客户则逐渐成为市场主流，成交占比达到了70%以上。

不过，尽管成交数据下滑，购房主力也发生转变，但2017年东莞整体房价还是稳中有涨。东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，区域上，城区保持稳定，滨海片区、水乡片区、松山湖片区稳中有升，东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动；他认为，在房价方面，格局分化的情况还会继续。

关键词9

粤港澳大湾区

今年全国两会上，粤港澳大湾区战略横空出世。由珠三角广佛肇、珠中江、深莞惠九个城市，外加香港、澳门组成，是一个国际大型城市群的规划，首次被正式提及。

该规划一提出，立即在东莞、珠海、深圳、广州等多个城市引起了粤港澳大湾区的“中心之争”，各地媒体、自媒体纷纷围绕该话题隔空PK城市优势，地方中介、楼盘也借势宣传区域发展潜力，甚至有人借此抬价……至今，“中心之争”还未有结论，但“粤港澳大湾区”已坐实“年度关键词”之名。

7月1日，国家发改委与粤港澳三地政府签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》。自此，由香港澳门两个特区以及珠三角九市形成的大型城市群，正式成为了继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后世界第四大湾区。

    对于东莞而言，在“粤港澳大湾区”的光芒下，东莞作为珠三角的核心城市之一，将迎来新的发展机遇。尽管目前来说，东莞城市建设、产业升级等方面仍与广深港有不少的差距。不过，作为进入大湾区的珠三角9市之一，和其他8个城市相比，东莞的优势是显而易见的。

据了解，粤港澳大湾区区域内，正在建设中的有六大交通项目，包括港珠澳大桥、深惠城轨、深中通道、广深港高铁、虎门二桥、穗莞深城际快速轨道。其中，有3大项目与东莞直接相关，虎门二桥是东莞市内项目，广深港高铁、穗莞深城际快速轨道加强了东莞与广深港的联系。

交通对城市发展的重要性不言而喻，同时也是决定城市宜居性的关键。在粤港澳大湾区的战略推进中，东莞的重要性将越来越突显，而东莞楼市也将有更大的发展空间。

关键词10

滨海湾新区

如果说粤港澳大湾区是作为东莞对外发展突围的平台的话，那么，滨海湾新区便是东莞发展的内动“引擎”。10月12日，滨海湾新区、东莞港正式揭牌。30日，滨海湾新区填海项目正式动工。自提出以来一直处于东莞楼市话题中心的滨海湾新区终于正式启航发展。

滨海湾新区地处粤港澳大湾区几何中心，毗邻港澳，连接穗深，是东莞对接粤港澳大湾区的核心地区，亦是广深科技创新走廊的途经之地。在东莞创新驱动升级版当中，滨海湾新区扮演着极其重要的角色。东莞市委书记吕业升在回答滨海湾新区存在的重要性，就曾表示“这里将肩负东莞未来30年的发展。”

另一方面，新区土地连片且尚未开发，周边有成熟的工业体系支撑，使得房企们纷纷看到了新区的发展潜力所在。早在新区正式揭牌之前，“滨海湾新区”便已经成为房地产开发商们概念炒作、宣传的热点。而正式揭牌之后，新区更是成为了东莞楼市重要关注话题，与新区相关的信息都获得了极高的点击率。

另外，12月初，东莞滨海湾新区建设工作方案正式通过广东省政府批复同意，且滨海湾新区已被省政府列为粤港澳大湾区发展的五大重点平台和广深科技创新走廊十大核心平台，其最新定位为，与粤港澳大湾区协同发展先导区。

众多利好齐出，相信未来，滨海湾新区更值得期待。