【掌柜日报】北京楼市十年地王频现 土地出让金屡创新高

　　从2016年北京土地市场调控看，楼市9·30调控之后，北京是执行政策力度最严格的城市之一，已经成交的含住宅用地的地块中，总量219万平方米，只有38.9万平方米纯商品房住宅，其余均为保障房、自住房和租赁房，或者由开发商自持租赁。

　　北京中原首席分析师张大伟分析，北京的未来自住房依然会有一定数量供应，从土地供应角度看北京的自住房、限价房等数量依然较多。预计明后年，刚需、首次改善房只能选择保障房、二手房，新建商品房基本高端化。另外，未来北京出让地块，房企的争夺依然会非常激烈。

　　北京开启“限房价、竞地价、竞自持”模式

　　2017年可谓北京土地供应大年，北京密集供应住宅用地多达91宗，规划建筑面积超过1229万平方米。与2016年相比，住宅用地数量增加了74宗，规划建筑面积增加了978万平方米。

　　北京市规划国土委日前公布的数据显示，2017年北京市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%，其中，共有产权住房用地供应量达到到207公顷，完成率104%。

　　对此易居研究院智库中心研究总监严跃进分析2017年除了部分优质地块外，住宅土地溢价率明显下调，全年平均住宅溢价率是26%，11月以来更是跌到了8%。除了石景山一宗地块溢价率19%外，其他地块溢价率基本都接近底价。基于需求的减弱，2018年土地市场还是按照今年的节奏供地，流拍和流标的地块会更多。

　　值得关注的是，2017年北京市房山、平谷、门头沟三宗地块集中挂牌出让，万科、首创、懋源等23家房企及其联合体参与竞拍。本次出让的三宗地块沿袭了试点土拍的“限房价、竟地价”的模式进行拍卖。不过，值得指出的是，在这三宗土地出让中，首次设置了“企业自持商品住房面积预设比例”，自此“限房价、竞地价、竞自持”成为北京土地出让政策的新常态。

(数据来源：克而瑞数据)

　　与此同时，北京房地产土地供应及成交的土地数量及面积较2016年均有较大幅度的上涨，土地单价和楼板价均有所上涨，溢价率较2016年有所下降。2017年北京市成交的土地单价为33934元/平方米，同比上涨72.02%;成交的楼板价为为20306元/平方米，同比上涨40.19%;溢价率方面，2017年成交土地溢价率28.00%，同比下降26.18%。

(数据来源：克而瑞数据)

　　各区域成交土地价格差异相对较大。从具体区域来看，东城区成交土地楼板价最高，为52188元/平方米;其次，海淀区、丰台区、朝阳区成交土地楼板价均在30000元/平方米以上;延庆区的楼板价最低，为9648元/平方米。

　　2018开年土地市场风云激荡

　　2018年北京土地市场冷热交替。2018年首场土地拍卖，共有3宗土地参与竞拍，分别是位于丰台、朝阳、密云的限价宅地，总起拍价达82.24亿元。尽管参与现场竞拍的房企超过20家，但是真正举牌的房企并不多，其中2宗地均为达到地价上限，整个竞拍过程1个小时就结束了，总成交金额达到97.175亿元。