广东省拟全面实施住房现售 商品房预售制度何去何从

近日，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下简称《通知》）引起社会极大关注。

《通知》提到，住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”，广东省住建厅回复文件称：“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。”

受此消息影响，25日A股地产股几乎全线下跌，万科、保利、招商、新城等跌幅均超过4%。

取消商品房预售制度为何会引起A股异动？如果您了解了商品房预售制度的功与过、短期内难以取消预售制度的原因以及取消预售制度可能带来的影响，答案也就浮出水面了。

商品房预售制度的功与过

商品房预售制度，是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买房人支付定金或预付款的制度。

这一制度借鉴了香港的“预售楼花”，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，至今已运行25年。

客观来说，商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说，政府背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境，使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子，因为期房相对于现房还是便宜；开发商在商品房预售制度的加持下，能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目，同时加快了资金的周转，也因此降低了行业的门槛，使得房地产行业能够快速发展。

在商品房短缺的90年代，商品房预售制度极大地促进了房地产市场的爆发，有效加大了住房的供给，为我国城镇化进程助力不少。然而，随着时间的推移，商品房预售制度的弊端逐渐显露，至少表现在以下三个方面：

第一是交易不公平。开发商将经营风险转嫁给了社会，购房者与发放按揭贷款的银行承担了“工程烂尾”等各项风险。

第二是销售不规范。商品房预售中存在着乱收手续费、虚假广告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三是低水平竞争。由于商品房预售制度降低了房地产行业的门槛，全国大大小小的开发商达到10万多家，而具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显，产业始终没有形成有效的优胜劣汰机制。

取消商品房预售制度知易行难

为此，取消商品房预售制度的呼声，早在2005年就已出现。2005年中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提到，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

然而，立足于当前房地产行业现状，我们预计，短期内难以取消商品房预售制度。主要原因如下：

（一）直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖。

房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。纵观全行业，房企到位资金来源大致可分为：自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股权融资、债权融资、资产证券化、非标融资、其他形式（例如民间借贷等）。其中，定金及预收款是占比最大的一项。根据国家统计局口径，截止2018年8月，定金及预收款年内总量已达3.5万亿，占房企到位资金比例高达33.2%（参见下图）。