广东省拟全面实施住房现售 商品房预售制度何去何从

目前，全国范围内重点城市房源普遍供不应求，房地产相关行业对于中国整体GDP贡献率超过30%，地位举足轻重。现阶段，在外部国际经济形势不稳定的情况下，内部经济发展一定要稳，因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象的。

商品房预售制度何去何从

短期来看，取消商品房预售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。

从行业的角度分析，信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、增发股票、债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口，但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降，势必影响其资金周转，加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企，取消商品房预售制度将带来毁灭性的打击。

从房价的角度分析，大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率，必然导致市场供应不足。在住房需求没有明显减少甚至略有增加的情况下，房价上涨将是必然结果。

从房地产的金融属性分析，断崖式减少的房地产供应，可能将带来更多的投机性资金涌入，优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说，随着大量中小型房企退出市场，存活下来的开发商可能处于垄断地位，进而导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等乱象增生。

因此，短时间内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下，预售制度暂时还有它积极的一面。即便要取消，也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的、循序渐进的过程。

长期来看，取消商品房预售制度有诸多好处。

首先，购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符”等风险，摆脱交易中绝对弱势的地位，避免不必要的法律纠纷。

其次，现房销售有助于规范销售市场，促进房地产企业公平竞争。市场在有效竞争情况下，房企开发资质良莠不齐的现状将得以改善，优质龙头企业的市场占有率将得到进一步提升，购房者将得以享有更加安全、更高品质的住房。

最后，取消商品房预售机制将促进房地产企业降低杠杆率，同时抑制投机资金涌入房地产市场，降低房地产行业的金融风险。更进一步说，在“房住不炒”的大环境下，取消商品房预售制度能减弱房地产的金融属性，或许将成为未来房地产调控长效机制的一部分。

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9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”

据了解，该《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，根据疑似住建部发的函文要求，按照国务院办公厅有关要求，对现有行政许可事项进行清理和论证，并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

若取消商品房预售许可会对楼市造成哪些影响？住建部房地产市场监管司相关人士向记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有，该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若是取消商品房预售许可，进入到房屋现房销售模式，那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。

在严跃进看来，在此类模式下，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题，也会消失。“在现房销售模式下，或也会减少各类行政审批。部分政策是预售制度下的，若是现房交付，其实房子质量和具体情况是购房者可以看到的，不存在各类违约猫腻一说，若是从法律层面看，未来就没有预售一说，而是直接现房认购和直接交易。”

同策研究院研究总监张宏伟则表示，在现房销售模式下，现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题，现房则能看到问题，但开发商成本也会增加，比期房价格要贵。”

对于企业而言，严跃进表示，现房销售的模式下，房企销售应该有更强的更严格的财务约束。“因为对于过去来说，类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，所以从这个角度看，对于此类房屋建造的资金考核压力就很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。”

张宏伟则认为，现房销售因为杆杠少了或没有了，市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况，中小开发商资金链问题会增加，大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”

(房掌柜整理来自苏宁财富资讯、中国经营网）