广东省拟全面实施住房现售 商品房预售制度何去何从

再往前追溯，2016年与2017年，房地产行业的定金及预收款年内总量均超过4万亿。在定金及预收款总量增长迅速的同时，其占房企到位资金比例也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上。

对于非上市房企，定金及预收款是生命线。除去自有资金，非上市房企到位资金主要来源于定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、非标融资、民间借贷。然而，近两年来，在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下，买房者个人按揭贷款受限，银行贷款难度陡增，非标融资受到资管新规等政策的严格限制，民间借贷成本高，一些中小型地产商已经频频传出“崩盘”的消息。可以想见，倘若短期内取消占到位资金3成以上的商品房预售制度，绝大部分房地产开发商都将面临生死劫，随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

如果取消预售制度，上市房企也将面临巨大冲击。我们选取了8家比较有代表性的A股上市房企（参见下图），其2017年年报显示，以预售款为主的预收账款数量大、占总负债比重大。其中万科、保利、华夏的预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40%；预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿，分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。

而在现阶段，新房限价、地价高企，房地产行业毛利率下行，大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩，但这种模式有两个弊端：一是对资金的稳定性要求增加；二是对企业运营能力有极高的要求，否则容易爆出房屋质量问题。

一旦商品房预售制度取消，无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的资金压力，现阶段的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补，而一旦现金流难以为继而产生违约甚至破产，其更大的体量带来的将是波及全行业上下游的打击与潜在的金融风险。

（二）间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房地产作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

根据财政部数据，2011年以来，土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上，2017年土地出让金总量更是突破5万亿，占地方财政收入比例高达56.9%。倘若贸然取消商品房预售制度，使得房地产开发商陷入资金困境，可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。

此外，我国提升常住人口城镇化进程尚未结束，房地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年我国常住人口的城镇化率从五年前的52.6%提升到58.5%。《国家人口发展规划（2016-2030 年）》明确了：2020 年常住人口城镇化率达到60%，2030常住人口城镇化率达到70%；预计在2016-2030 年农村向城镇累计转移人口约2 亿人。