全国土地市场分化严重 土地出让均价连续四个月下跌

　　探访：地块周边多是老旧小区

　　出让信息显示，上述终止出让的江浦社区B2-03地块，位于杨浦区江浦街道，与虹口区接壤，出让面积3.11万平方米，规划建筑面积约7.78万平方米；起拍价46亿元，折合楼板价6万元/平方米。

　　7月29日，在上海人民广场站乘坐地铁8号线到达鞍山新村站，出站后沿着打虎山路一路往南步行，约1公里后即到达上述地块，全程耗时约半小时。

　　注意到，从地理和交通情况看，上述流拍地块优势明显。信息显示，该地块距离内环高架直线距离约1.5公里；周边有地铁4号线、8号线、12号线，以及在建的18号线。此外，地块距离3A级风景区上海和平公园直线距离不足800米。

　　地理位置和交通配套等优势如此明显，该地块为何还会流拍？

　　记者在现场看到，地块虽已打围，但中间仍有一大片区域被划为临时停车场。对于该地块出让一事，停车场相关工作人员表示并不知情，只说该停车场仅对周边小区业主开放。而地块北侧、东侧多为层高为6层的老旧小区，如北侧的辽源二村等几个小区房龄超过30年；西侧的海上海、南侧的上海大花园等高层住宅看上去虽然“较新”，但房龄也均超过12年。整体来看，地块周边以老小区居多，且稍显破旧。

　　“目前这一块就属海上海小区的房龄较新，档次也相对较高。”地块附近某中介门店工作人员告诉《每日经济新闻》记者。记者从该门店获悉，目前海上海的二手房均价在8万元~9万元/平方米，而距离地铁站更近的辽源二村在售二手房均价在6万元/平方米左右。

　　不过，上述工作人员向记者表示，海上海小区虽然房龄较新，但二手房成交情况并不乐观。“房龄虽相对较新，但也都已超过10年，而对口的学校是上海市昆明学校，学区条件一般。如果想买学区房的话，北边的鞍山新村会更好一些，对口的打虎山路第一小学实力很强。”而第三方平台数据显示，目前打虎山路第一小学周边在售二手房均价约7万元/平方米。

　　已经打围的江浦社区B2-03地块

　　严苛：8成建面须建小户型

　　如果说“老破小”与学区的劣势难以支撑该地块较高的起拍楼面价，那么另一个值得关注的，则是上述地块极为“严苛”的出让要求。

　　出让文件显示，竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区；按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房。

　　此外，竞得方还须无偿代建规划打虎山路、文体中心、为老服务中心、养老院、公共绿地等公共服务设施。竞得方须按出让年限整体持有盈利性教育、社会福利等基础设施和社会教育事业项目用地。

　　上述出让条件意味着，即使竞得方以底价竞得该地块，可售部分楼板价将达到7.4万元/平方米，如果考虑无偿建设各类公共设施的话，可售部分楼面价将会明显超过7.4万元/平方米。而以目前地块周边在售二手房价格来看，这一楼面价与周边二手房的价差并不明显。

　　另一个需要关注的是，出让文件还对户型进行了严格限制：中小套型比例不低于80%。中小套型标准为：多层不超过90平方米、小高层不超过95平方米、高层不超过100平方米；此外，项目住宅套数下限为800套。

　　“中小套型比例不低于80%，意味着开发商将很难通过别墅、大平层与小户型的高低搭配来平衡较高的楼面价。”易居研究院研究员詹毅凡。他认为，在当前限价、资金面收紧的大背景下，即使有开发商拿下该地块，其操盘难度和风险也将很大，盈利空间有限。