全国土地市场分化严重 土地出让均价连续四个月下跌

　　当前，全国土地市场分化严重，一线城市成交量进一步萎缩；二线城市呈现降温趋势；三线城市则量涨价跌。8月1日，易居房地产研究院发布《2018年7月40城土地市场报告》显示: 7月份，受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续四个月同比下跌。今年以来，土地成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。

　　从土地出让面积来看，7月份，易居方面监测的40个典型城市土地成交建筑面积3946.4万平方米，环比下跌2.8%，同比增长11.7%。40城整体环比增幅由6月份的44.4%转跌至-2.8%。易居方面指出，造成该现象的原因主要是，6月份一二线城市环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。

　　从土地出让金收入来看，7月份，40个典型城市土地出让金收入为2138.4亿元，环比上涨19.3%，同比下跌5%，土地出让金连续2个月同比下跌。2018年1月至7月，40个典型城市土地出让金累计收入12591.3亿元,同比增长10.5%。

　　从价格来看，7月份，40个典型城市土地成交均价为4586元/平方米，环比下跌1.5%，同比下跌13.5%。易居研究院研究员沈昕分析表示，“造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。”

　　最后，在土地成交溢价率方面，7月份，40个典型城市土地成交溢价率19.1%，与6月相比下降1.3个百分点，与去年同期相比下降19.9个百分点。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。综合以往数据，受监测城市的土地溢价率曾经在2016年9月达到历史高点，当年全国“地王”频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

　　沈昕表示，“需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。”

　　“7月份，40个典型城市土地成交建筑面积与6月份相比小幅下跌，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续4个月同比下跌，整个市场呈现降温态势”。沈昕进一步分析认为，考虑到各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，预计今年土地成交建筑面积的增幅将介于2011年和2014年之间，全年全国土地成交面积同比增幅在3%左右。

　　不仅如此，沈昕认为，“随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期部分热点城市的土地市场已经呈现降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。”

　　7月31日，中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　沈昕分析预测，“在调控趋严和金融环境趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温”。

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上海市中心首现宅地流拍

“上海，市中心，杨浦区内环内，一幅宅地居然流拍！没有房企报名！非常罕见！”7月23日易居中国研究院副院长杨红旭的这则微博或许只是上海土拍市场的一个缩影。

　　虽然上半年全国楼市土地出让金再创新高，但衡量楼市冷热程度的土地溢价率却同比大降，直接表现是就是开发商拿地谨慎，多个热点城市出现土地流拍。

　　记者注意到，去年4月上海实行招挂复合方式（通过评分确定竞得人）出让土地，土地市场已难见中小开发商身影，而多宗宅地均以底价成交。上述这宗杨浦区内环内7.78万平方米宅地，因在竞买日期截止前无人申请竞买而被“终止”出让，这已是今年以来上海流拍的第3宗宅地。

　　“市中心宅地流拍很罕见。”易居研究院研究员詹毅力凡，“这从侧面也反映出，在限价、资金面承压的大环境下，房企拿地更加理性和谨慎。”

　　流拍的江浦社区B2-03地块周边多是老旧小区

　　探访：地块周边多是老旧小区

　　出让信息显示，上述终止出让的江浦社区B2-03地块，位于杨浦区江浦街道，与虹口区接壤，出让面积3.11万平方米，规划建筑面积约7.78万平方米；起拍价46亿元，折合楼板价6万元/平方米。

　　7月29日，在上海人民广场站乘坐地铁8号线到达鞍山新村站，出站后沿着打虎山路一路往南步行，约1公里后即到达上述地块，全程耗时约半小时。

　　注意到，从地理和交通情况看，上述流拍地块优势明显。信息显示，该地块距离内环高架直线距离约1.5公里；周边有地铁4号线、8号线、12号线，以及在建的18号线。此外，地块距离3A级风景区上海和平公园直线距离不足800米。

　　地理位置和交通配套等优势如此明显，该地块为何还会流拍？

　　记者在现场看到，地块虽已打围，但中间仍有一大片区域被划为临时停车场。对于该地块出让一事，停车场相关工作人员表示并不知情，只说该停车场仅对周边小区业主开放。而地块北侧、东侧多为层高为6层的老旧小区，如北侧的辽源二村等几个小区房龄超过30年；西侧的海上海、南侧的上海大花园等高层住宅看上去虽然“较新”，但房龄也均超过12年。整体来看，地块周边以老小区居多，且稍显破旧。

　　“目前这一块就属海上海小区的房龄较新，档次也相对较高。”地块附近某中介门店工作人员告诉《每日经济新闻》记者。记者从该门店获悉，目前海上海的二手房均价在8万元~9万元/平方米，而距离地铁站更近的辽源二村在售二手房均价在6万元/平方米左右。

　　不过，上述工作人员向记者表示，海上海小区虽然房龄较新，但二手房成交情况并不乐观。“房龄虽相对较新，但也都已超过10年，而对口的学校是上海市昆明学校，学区条件一般。如果想买学区房的话，北边的鞍山新村会更好一些，对口的打虎山路第一小学实力很强。”而第三方平台数据显示，目前打虎山路第一小学周边在售二手房均价约7万元/平方米。

　　已经打围的江浦社区B2-03地块

　　严苛：8成建面须建小户型

　　如果说“老破小”与学区的劣势难以支撑该地块较高的起拍楼面价，那么另一个值得关注的，则是上述地块极为“严苛”的出让要求。

　　出让文件显示，竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区；按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房。

　　此外，竞得方还须无偿代建规划打虎山路、文体中心、为老服务中心、养老院、公共绿地等公共服务设施。竞得方须按出让年限整体持有盈利性教育、社会福利等基础设施和社会教育事业项目用地。

　　上述出让条件意味着，即使竞得方以底价竞得该地块，可售部分楼板价将达到7.4万元/平方米，如果考虑无偿建设各类公共设施的话，可售部分楼面价将会明显超过7.4万元/平方米。而以目前地块周边在售二手房价格来看，这一楼面价与周边二手房的价差并不明显。

　　另一个需要关注的是，出让文件还对户型进行了严格限制：中小套型比例不低于80%。中小套型标准为：多层不超过90平方米、小高层不超过95平方米、高层不超过100平方米；此外，项目住宅套数下限为800套。

　　“中小套型比例不低于80%，意味着开发商将很难通过别墅、大平层与小户型的高低搭配来平衡较高的楼面价。”易居研究院研究员詹毅凡。他认为，在当前限价、资金面收紧的大背景下，即使有开发商拿下该地块，其操盘难度和风险也将很大，盈利空间有限。

　　官方：将继续加强楼市调控

　　前两年，火爆的楼市不仅催生了茶水费、捆绑装修、车位等市场乱象，房企在土地市场也展开了竞争激烈，地价也随之水涨船高。去年以来，上海先后出台多项调控措施，上述乱象得到明显整治，土地市场楼市也更趋理性。

　　去年4月，上海在土地出让时首次采用“招标挂牌复合出让”方式，即通过评分来确定竞得人，诸多的评分细则以及“加分项”“扣分项”等门槛，不仅使“地王”罕见，也难觅中小开发商身影，至今出让的多宗宅地多被知名大型房企以底价竞得。

　　同年7月，上海出台《关于贯彻商品住房项目采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，明确要求全部新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售、严格落实购房实名制。在严格的市场监管下，茶水费等乱象几乎得到根治。

　　此外，去年以来上海还通过限价等方式，加强了对项目申请预售证的管理，确保“房住不炒”。

　　早前，上海市房管局相关负责人在接受澎湃新闻采访时表示，上半年，上海一、二手商品住宅成交面积分别为239万平方米、620万平方米，同比分别减少26%、2%。而商品住房价格指数稳中有降——6月，新建商品住房价格环比指数持平，同比指数下降0.2%；二手住房价格环比指数下降0.3%、同比指数下降2.5%。

　　另一个需要注意的是，在“房住不炒”的背景下，上海于去年中出台了住房十三五规划，十三五期间上海将新增住房170万套，其中商品住房40万套、租赁住房70万套。这意味着租赁住房将在未来上海房地产市场中扮演重要角色。

　　统计发现，自去年7月首次出让租赁住房用地以来，截至目前上海已成功出让34宗租赁住房，总建筑面积约208万平方米、总出让金约135亿元，将至少提供2.5万套租赁住房。上述34宗租赁住房用地均被国企底价摘得。

　　记者注意到，“上海发布”在7月25日的一则消息中表示，当前上海房地产市场正处在市场调控的关键时期、住房困难矛盾的转换时期、住房租赁体系的构建时期，上海要坚持限购限贷“双限”政策不放松，继续加强房地产市场调控，继续稳房价、稳底价；并将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　詹毅凡分析认为，在严格调控以及发力租赁住房等政策作用下，下半年上海楼市将延续上半年的降温趋势，不管是新房还是二手房，成交均价都将会出现松动。

（房掌柜整理自经济参考报、每日经济新闻）