房地产或继续调整：房企融资难度攀升 债务利剑高悬

自去年楼市“去杠杆”以来，房企杠杆率和居民杠杆率均开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下，房地产市场或继续迎来调整。与此同时，应关注地产行业的债务压力。在当前市场形势存在较大不确定性、流动性趋紧的背景下，无论从经营安全的角度，还是从把握机会的角度看，房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。

渠道收窄 融资成本上升

中国指数研究院《2017中国房地产上市公司TOP10》研究报告指出，2017年房地产自筹资金比例已逐步下降，房地产上市公司融资来源由公司债转向银行贷款、中期票据、信托等传统融资渠道。

随着2016年以来金融监管的不断加强，房企资金面持续收紧。Wind资讯统计，按照信用债申万行业SW房地产行业划分，今年1月1日至5月21日，企业 债发行只数为10只，发行额为98.7亿元；公司债发行34只，发行额为296.8亿元。而去年同期，企业债共发行52只，发行额643.8亿元；公司债 共发行294只，发行额3901.53亿元。

从4月数据来看，国泰君安研究报告指出，地产企业发债节奏放缓，主力品种仍为中票与美元票 据。继三月地产债发行的小高潮之后，四月上市房企发行量锐减，发行主力品种仍为中票与优先票据，其中人民币融资79亿元，美元融资18亿美元（合人民币 124亿元），相较于上月244亿元人民币以及42亿美元（合人民币288亿元）的规模锐减，相较于前几个月，利率中枢开始上移。

广发证券地产行业首席分析师乐家栋表示，房企在融资方面出现两个变化：一是4月房企融资成本有所上行，需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响；二是由于国内融资渠道全面收窄，房企融资逐步转向海外，海外融资有所升温。

从融资成本来看，海通证券的首席宏观债券分析师姜超表示：“地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升，主要与2015年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关，现在公司债发债门槛提高，发债利率也有了大幅回升。”

据统计，2015年到2016年中地产公司债发行利率从6%至7%的高位一路下行，但10月份以后发行利率拐头向上，到2016年12月份地产公司债的平 均发行利率已经回升到6%左右；中票的发行利率趋势也是如此，2015年地产公司发行中票的平均利率在5.5%左右，2016年一度降到3.5%，但近期 拐头上行，目前在5.3%至5.4%左右。

对于海外发债规模，申万宏源固收团队表示，具体来看，今年以来房地产企业海外发债规模 116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍；近期降温明显，二 季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，为2013年以来同期次低。

另外，从房企经营现金流来看，受地产调控升级影响，4 月新增居民中长期按揭贷款4441亿元，较上月略有回落，占全部新增贷款比重40.4%，较上月下降3.7个百分点。今年前4个月，按揭贷款累计占全部新 增贷款的35.8%，较上年末回落9.1个百分点，趋向合理区间。

安信证券分析师陈天诚认为，地产公司融资难度上升，信贷转信托或成趋 势，回想2010年至2014年的融资限制，地产公司融资成本上行不可避免：截至一季度末金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿，同比增长 26.1%。而房地产贷款中，地产开发贷余额同比下滑21.5%，自2016年四季度后连续两个月负增长。