房地产或继续调整：房企融资难度攀升 债务利剑高悬

调控延续 偿债压力仍存

国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，房地产市场总体调控取得了明显成 绩，但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决，一二线城市房价过快上涨的压力依然存在，三四线城市去库存的压力也不小，一旦放松调控还会反弹。金融风险总体 可控，但是宏观杠杆率较前几年还是略有上升，不排除某些风险点依然存在。

房企资产负债率上升。据中国指数研究院研究报告指出，截至 2016年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%；内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%，同比上升0.86个百分点。 部分房企杠杆率较高，20.63%和30.51%的沪深及在港上市房地产公司资产负债率在80%以上，与上年相比，分别增长3.97个百分点和3.39个 百分点。

中国指数研究院企业研究副总监张璇表示，从发展趋势上来看，房地产行业周期性高点已过成为共识，房地产上市公司的优胜劣汰进入加速期。2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家，行业优胜劣汰进入加速阶段。

从另一角度看，张璇认为，未来销售、资金双端承压。2016年土地市场火热、资金面宽松，在全年拍出的381宗高价地中，拿地较多的18个公司累计高价地 已高达104宗；房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债，尚待市场消化。在未来偿债期临近及融资收紧下，高价地块后续若不能实现高溢价出 售或蛰伏都将带来较大风险。

   在姜超看来，地产行业积累了大量的货币资金，故年内地产行业流动性压力不大，但如果地产销量回落并持续，随着 债务到期量增加，未来企业流动性将面临较大挑战。地产行业存量债务到期压力或集中在2018-2021年，国内地产存续债券中约有75%是在 2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来2-5年地 产行业债务到期压力集中。

中国指数研究院报告指出，随着房地产市场限购、限贷政策不断加码，热点城市成交量已经开始放缓、价格承压，加上融资环境的持续收紧，房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重压力，运营风险加大。

合理布局 把握发展机会

“当前上市房企存在四个误区，这些误区可能导致一些企业放慢发展，从第一梯队掉入第二 梯队，从主流转向边缘。”全联房地产商会秘书长钟彬认为，首先是战略失策，目标选择与路径选择的不同，导致截然不同的结果。其次是管理失控，治理结构、团 队建设是跟管理能力相关联的。再次是现金失源，要从融资端和销售端两方面去看。在融资端，如果没有一个体系去解决企业资金的源头，就失去了发展的动力；在 销售端，无法快速将产品变现，也会导致重大风险。最后是优势失当，上市房企需要思考核心竞争力、商业模式是什么。

对于房企下一步的发展， 钟彬认为，地产企业要有清醒认识，并不是大者恒强。总体来看，土地储备是很重要的，但要重视降低融资成本，注重提升人力管理效率等。具体说来，一是关注投 资，二是关注消费。内在逻辑包含“轻”和“重”两方面：“轻”是互联网+服务；“重”是空间+地产+产业。只有多方考量、合理布局，企业才可能长足发展。

从企业现金流角度来看，新城控股副总裁欧阳捷表示，作为上市公司要秉承现金为王。同时，要做到以下几点，一是研判大势、防患于未然；二是定期进行现金流压力测试、资金盘点；三是加大融资力度和现金储备；四是控制适度的投资结构，绝不激进抢地。

在同策咨询研究部研究员任月圆看来，在当前市场形势存在较大不确定性、流动性紧缩的宏观背景下，无论从经营安全的角度，还是从把握机会的角度看，房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。

任月圆指出，房企应该合理安排开发节奏，促进企业现金资源的效益最大化。既不能过快也不能过慢，过快容易过度经营，一旦超过自己的资金承受能力，企业就容易“翻车”；过慢则会导致财务杠杆过低，发展缺乏推进剂，损害自身收益。

另外，从调控角度来看，奥园集团副总裁张俊表示，今年楼市是“控一线、稳二线、激活三线”。对于调控，房企应将投资重点放在二线城市和还未进行调控或者调控力度较小的城市。实际上，在宏观调控背景下，将有小型房地产公司选择退出，这也是并购的好机会。