北京新建商品住宅成交量下滑 成交均价始终保持上行

继7月北京新建商品住宅成交量环比下降之后，进入8月，北京新建商品住宅成交量继续下滑。但与此同时，成交均价却始终保持上行。从库存规模来看，自8月中旬跌至6万套以内之后，截至目前仍然保持这一低位水平，这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套，去化周期仅不足8个月。住宅库存仍持续下滑，也将刺激住宅价格继续维持上涨。

持续低量成交

在8月首周成交开局不利之后，最近两周北京商品住宅继续低量成交。据亚豪君岳会统计数据显示，8月第二周（8月8日-14日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1637套，成交面积17.71套，环比分别减少13%、10%，同时这一成交量也创造了近13周的新低。8月第三周（8月15日-21日）虽然环比有所增加，但仍然处于2000套以内的低谷。

“预计8月全月成交量将创造阶段性低点”，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近期入市项目当中高端盘占比较大，其中仅别墅项目就有5个，而受到购房资格及首付金额的制约，高端项目的签约速度相对较慢，因此导致8月前两周北京商品住宅成交出现连续下滑。而随着下半年高价地盘的扎堆入市，北京新入市项目中豪宅将逐步占据市场供应的主力，新房市场的成交量也将出现持续下行的局面。

但与此同时，8月中旬北京商品住宅成交均价为34855元/平方米，环比继续上涨8%。对于新房市场来说，不管成交量上涨或是下跌，都无法动摇价格的坚挺。据安居客、58同城的数据显示，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共网签13281套，环比6月全月减少17.2%，同比去年7月减少5.1%；但成交均价为33228元/平方米，环比6月均价上涨7.7%。

库存再现新低

供应方面明显后劲不足，导致不少项目出现“快销”局面。

据亚豪君岳会统计数据显示，8月第二周北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中包括4个商住项目和两个普宅项目。6个项目共新增住宅产品801套，环比增加67%，预售许可面积5万平方米，环比减少16%。

任启鑫分析认为，7月虽然出现一波普宅集中供应现象，但明显后劲不足，进入8月之后，商住项目再度开始活跃，并占据了供应主力，一些热点区域商住项目虽然价格也不断上涨，但仍具备较强市场接受度。

对于未来入市的项目，“量少、价高”将成为主要特征。

而从库存规模来看，根据亚豪君岳会数据显示，截至8月14日，北京住宅期房与现房合计仅余库存58374套，这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套，去化周期不足8个月。

 任启鑫分析认为，去年11月北京住宅库存达到近9万套的高峰，随后在楼市放松政策的刺激之下，需求不断释放，但市场供应却未能大幅提速，商品住宅供需比从去年的1:0.95跌落至今年（截至8月14日）的1:1.5，供需比的快速下滑也使得库存量不断消减。而今年前7个月北京公开土地市场仅实现7宗住宅用地出让，土地供应不足导致新增住宅项目锐减，未来市场将以消化存量与“准存量”为主，因此北京住宅库存仍持续下滑，而库存的不断下滑也将刺激住宅价格继续维持上涨。