北京新建商品住宅成交量下滑 成交均价始终保持上行

价格或持续上涨

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京住宅库存的真实情况可能更为“可怕”。

据其统计，在剔除北京5.8万套商品房住宅库存中的回迁商品房之后，实际北京商品房纯住宅库存可能只有41611套。而即使这4万套库存也分成了好几类房源。

按照时间，北京商品房住宅库存可分为三类，其中2016年以来的库存达到了1.26万套，而2013年前的库存也有1万套以上，整体看事实上只有2013-2015年直接的库存才应该算成真实库存，这部分只有1.5万套。

按照平均每个月5000套计算，张大伟认为，实际北京商品房住宅库存去化周期只有3个月。

土地供应方面，在7月7日北京成交一宗通州经营性土地后，北京再次陷入土地供应荒，在此之前，今年5-7月的三个月时间内，北京已经无住宅土地新增挂出。在已经成交的7宗住宅用地中，其中能够成为商品房住宅的土地仅有37万平方米。

 住宅用地的日益稀缺，让北京商品房全面高端化成为事实。

任启鑫也认为，土地供应不足导致的未来新增住宅项目锐减的大趋势，使得现有住宅项目多出现“惜售”，而伴随“惜售”出现的则是价格的不断上涨。不过，任启鑫同时认为，虽然受到供应不足的影响，这些涨价项目大部分仍能为市场所接受，但二手住宅的性价比优势明显已经优于个别新房项目，这将导致北京楼市的成交重心不断向二手住宅市场偏移。