龙头房企竞争优势凸显 房地产行业集中度进一步提升

　　随着半年报披露日的临近，目前已有多家龙头房企公布了业绩预告，从整体上看，仍继续保持着增长的态势。

　　对此，有业内人士指出，随着市场进入调整期，行业销售增速将有所降低，规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出，龙头房企竞争优势凸显，销售规模和盈利水平仍将稳步提升。

　　内房股三强业绩大增

　　8月6日，碧桂园发布正面盈利预告称，预计2018年上半年净利润大幅增长，其中股东应占利润同比增幅不少于50%。公告称，增幅主要由于集团可确认收入的物业的增加，以及物业的平均售价及毛利率增长所致。

　　而根据此前披露，截至6月30日，上半年碧桂园实现合同销售金额4124.9亿元，合同销售建筑面积约4389万平方米，其中归属于股东权益的合同销售金额为3108.2亿元，归属于股东权益的合同销售建筑面积约3389万平方米，销售业绩持续增长。

　　高盛方面也重申了碧桂园“确信买入”的评级，并维持每股25.5港元的目标股价。高盛研报称，碧桂园已宣布采取行动减少未来执行风险，加上公司过往记录良好，相信其能够克服短期挑战，并在未来数年保持快速增长，因此维持对该股正面看法。

　　碧桂园发布正面盈利预告的第二天，销售规模紧跟碧桂园的中国恒大也发布了盈喜公告。

　　2018年上半年，中国恒大税后净利润较去年同期增长125%以上;核心业务利润较去年同期增长100%以上。恒大方面表示，业绩大幅增长主要源于产品品质的提升，增加了产品附加值，同时降低了成本费用，增加交楼面积等。

　　值得注意的是，恒大去年上半年净利润为231亿元，据此估算其今年上半年税后净利润超过520亿元，全年净利润有望突破千亿元，凸显了其“规模+效益型”发展模式的效果。

　　此外，融创也于7月份发布了业绩预告。融创中国表示，预计2018年上半年公司拥有人应占净利同比大幅增长超过200%。主要原因是由于上半年公司销售物业交付的面积同比大幅增加，及考虑了香港财务报告准则第15号的影响，上半年公司的毛利率较去年同期及去年全年取得进一步的提升。

　　由于融创此前在收并购市场表现积极，储备了大量土地，当下的可售货值超过2万亿元，已确保了未来数年的销售规模和利润。加之去年已计提了投资乐视的全部款项，业内预计公司全年净利润有望创出新高。

　　今年房企压力加大

　　当前，房地产市场形势非常复杂。一方面，调控并未有放松之势，限购、限价等政策依旧压顶;另一方面，在严厉去杠杆的背景之下，房企面临严峻的资金压力，未来半年的行业走势备受关注。

　　在业内人士看来，今年房地产市场已经进入调整期，行业销售额增速将有所降低，整个房地产行业已步入降温阶段。规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场，而标杆性房企竞争优势凸显，销售规模仍将扩大。

　　事实上，即使房企2017年销售业绩创下新高，多数房企今年的销售目标仍被要求继续增长。“今年某龙头房企上半年销售额就超过了4000亿元，处在规模爆发期的中型房企也在快速上位。”有房企高层曾表示，借助三四线城市销售火爆推高规模的房企接下来经营可能较为困难，因为三四线城市货币化棚改市场正在紧缩，预计后续改善性需求发力空间会很有限。

　　目前来看，今年上半年，房企销售额增长还是主基调，百强房企销售业绩骄人。但在严厉的调控政策下，楼市已经出现下行的信号。经过两年多的扩张，目前许多房企已经感受到了极大的运营压力。在多种因素叠加之下，房企资金状况普遍相对较紧，个别房企甚至已经陷入到经营不善的困境中。

　　值得一提的是，今年上半年，受资管新规落地的影响，房企融资渠道受限加剧。资金面总体紧缩，房企到位资金增速下跌;多个渠道资金增速持续下滑;信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额持续扩大，居民按揭贷款同比增速放缓，房地产行业资金收紧态势持续加剧。

　　有业内人士表示，今年严监管态势在延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债、去杠杆，特别是在业绩分化的情况下，偿债能力偏弱的小型房企将面临巨大考验。

　　事实上，鉴于项目结转周期的特点，接下来房企的销售情况将不会过于乐观。有些房企近两年通过收购项目增加土地储备，这些项目虽然成本较低，但股权复杂，项目的周转速度将受到一定影响，房企要谨慎应对。

　　有资深人士认为，总体来看，房地产行业今年在延续2017年降温格局的情况下，优势房企销售额及市场占有率仍将有提升的空间。目前来看，百强房企的市场占有率高达55.5%，但专家预计行业集中度仍将进一步提升，市场分化也将加剧。

　　“求钱若渴”

　　楼市调控以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查，私募资管、银行委托贷款等也不同程度受到严控。克而瑞研究中心数据显示，今年5月，监测的108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。业内机构还指出，随着4月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。