二手房交易复杂 西藏市民购房过程中这些环节需注意

　　二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的房子再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易过程中哪些环节需要特别注意呢？

　　买卖前的产权审核

　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。如果是绕过中介，直接买二手房，那么首先要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

　　此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。因为购房者相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易就无法进行。

　　西藏产权交易中心房产部索朗次仁说：“买二手房时，如果选择一个正规的中介公司，那么产权审核这一环节一般都是由中介承担的，所以如果想降低二手房交易过程中的风险，那么最好还是选择一家正规的中介。”

　　核实房屋是否允许买卖

　　需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

　　买房资金监管

　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

　　如果购房者看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果没有可信赖的第三方，定金最好交给银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　小编了解到，目前拉萨的二手房市场还不是很成熟，定金的缴纳也不是很规范，这样就增加了二手房交易过程中的风险。索朗次仁说：“我们公司已经和银行合作，建立了第三方资金监管平台，但是对于整个拉萨二手房市场来说，资金监管还很不规范，很多二手房交易资金都没有第三方监管。”

　　除了定金需要第三方监管以外，首付款更是需要第三方监管，所以，无论是通过何种方式交易，首付款最好放银行监管。

　　签订买卖合同

　　在买房过程中，签合同环节无疑是非常重要的。谈好价格之后，就可签订正式二手房买卖合同。签订合同时购房者一定要注意，如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能;如果房子有租约，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败;如果房产有较为贵重的家具家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况;如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件;另外，要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

　　索朗次仁说：“一定要重视签订合同环节，因为二手房交易本身就比新房交易复杂，也比新房交易更容易出现问题，所以购房者在签订合同时最好是把合同看清楚再签。”

　　明确房款付款方式和时间

　　这个环节容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。 一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。

　　必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

　　物业交割

　　水、电、煤气、取暖、电话、物业管理等费用，相关部门在收取后一般会提供相应的收据。在进行物业交割时，购房者可要求原业主出示该部分费用的缴费凭证，确认无拖欠行为。买卖双方在签订合同时就要对房屋的附属设施、设备、装修、附属家具电器的数量和质量等问题进行约定，以免在物业交割时存在破损或毁坏等问题。同时，买卖二手房，户口问题也较容易引起纠纷。建议购房者在物业交割前到相关部门查阅原业主的户口是否已经迁出。如果原业主户口要在交房后才可迁出，购房者一定要与原业主就此问题约定清楚。