林中：在发展中解决问题 “保持增长”才是硬道理

所以这就是一个优秀企业增长的一种策略，就是均衡的政策。

第2张牌 在不同阶段选择不同的增长模式

到底是做大还是强？

经管学院老师都在讲，企业要先做强再做大，走到哪都是合理的。

但是我们经常在做，什么时候什么行业、什么阶段的企业可以先做大再做强，我们经常反思这个理念的例外条件是什么？

以房地产为例，回头来看看地产这个行业，过去20年的高速发展期，所以我们现在正在进入了平稳发展期，未来这个行业20年以后一定会进入成熟发展期。

高速发展期的特征是什么？是一个上升周期，无论是房子、无论是价格，无论是交易量，都可能规模上涨了10倍，房价上涨了6倍，所以那个时候你们未来可能你很难进到这样一个20年持续涨价的市场。这个阶段，你的模式选择最好是“先做大”这个路线。

因为市场发展的速度，应该让你很多做不到很精细，市场让你犯错误的空间还很大。但反过来，如果你的那个机会错过了，以后就不会再拥有。

但是到20年以后，行业进入另一个发展期，即横盘下行阶段，这个时候你要既做大又做强。

所以，综合来看，不同的行业、不同的阶段以及企业处在不同的生命周期，我们要去选择一个合适我们不同阶段的增长模式。

未来这个行业到底有什么变化？

其一、从行业来看，房地产已经过了从过去的外延式的增长，已经转向到内涵式的增长。

未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高，更多靠的是成本的投入，而不是靠过去更多的这种冒险，更多的加杠杆。

其二、企业一定会从过去高速的粗放型增长，要转向这种高质量的增长。

早期粗放，是因为这个行业有太多的空间，未来艰难时代，如果不能做好高质量的增长，精细化的增长，我们就不会很困难。

我们要去适应过去很容易挣钱，到未来很容易亏钱的时代。

过去能快速扩大规模，到未来规模增长速度逐步的变慢的时代。

其三，未来几年房地产行业都会处在去杠杆降负债的阶段。

所以这个行业的调整也在于去杠杆作为一个标准。在中国经济资金流向当中都在整体控制流向房地产业，房地产不能占用太多的金融，所以房企必须进入去杠杆、降负债的阶段。

第3张牌  用一个平稳增长策略来获得一个高质量增长

未来房企要采取“低财务杠杆，中合作杠杆，高经营杠杆，高投资杠杆”的策略。

第一、 未来资金收紧后更多要用自有资金去发展，要降低财务杠杆。

第二、 适度的合作杠杆，太大也不好，太小也不行，

第三、 应该保持高的经营效率，经营效益是每个房企都应该追求。通过自己经营效率的提高，经营质量的提高，来获取一个更高的经营杠杆。

第四、 高投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货地比，让投资更有效益和空间。

如何去做一个高的经营杠杆高的经营，第1个就是高度经营质量。

如何提升高经营质量？

旭辉内部用用5个方面来衡量高经营质量。

第一个有回款的销售，回款率超过了90%，如果没超过90，销售的质量是有问题的，经营的质量就是有问题。

第二有现金流的利润，而不是只有会计的有会计利润都是一堆存货，那是没有质量的。