五月长租公寓报告：盈利难题犹在 蓝领公寓兴起

       另有部分房企从“代建+运营”入手，受土地所有者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。

       但是，已有房企表示将加大对优质项目、租赁地块的获取，以进一步提高重资产项目的比重。企业通过资本运作来建设、收购或改造物业，然后自持管理或与第三方的公寓管理公司合作，以租金和服务费为主要收入来源，同时获得资产增值收益。

       近来，许多城市也明确提出“加大租赁类住宅用地供应”，供给端的发力，有利于企业降低运营成本，为其持有经营较为优质租赁资产、实现运营收益提供可能。

       5月份，住房租赁项目的供应有了新的进展。例如，南京浦口区康居集团承建的谢营1号地租赁住房项目正式开工;上海嘉定新城E17-1项目基础底板已完成;由华润操盘的上海首宗集体住房租赁试点入市地块，也已取得施工许可证。

       可以预见，随着租赁自持项目的完工与入市，未来长租公寓市场重资产项目比例将逐渐增加。

数据来源：观点指数整理

       此外，作为房地产的新兴细分领域，长租公寓行业也离不开资金的输血，流动性显得尤为重要。月内，华住集团就与光大安石设立投资基金，专注于境内的酒店及公寓不动产的投资。此前，房企合作设立长租基金的案例已有不少，比如旭辉领寓联手平安不动产、龙湖联合GIC等。

       除了合作引资之外，发债也是融资的主要途径之一;5月份，越秀地产、宋都股份等房企都有相应的动作。

       其中，越秀地产宣布拟发行20亿住房租赁专项公司债，利率为3.8%。租赁住房专项债是在项目建设前或者初期通过发债融资，用融资所得资金进行建房、装修、经营。目前，债券发行的利率大概在5%左右。

       与上述融资方式不同，资产证券化利用资产的优质性吸引投资者，以较低的融资成本获取资金，强化资金配置，以时间换取运营的空间。近年来，长租公寓ABS逐渐受到各方主体的青睐，多笔专项计划都取得了进展。

       5月24日，上海证券交易所信息显示，合肥万达城投资有限公司国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划项目状态更新为“已回复交易所意见”。据了解，这笔资产支持证券拟发行金额为3亿元。

       该ABS以合肥万达文化旅游城作为背书，项目位于合肥市滨湖新区，总投资超过300亿。

       此后，上交所披露信息显示，合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划也处于“已回复交易所意见”的状态中，发行金额为20亿元。

       城市租金各异，蓝领公寓成大市场

       4月份以来，部分城市的租赁住房出现了量价齐跌的情况。以北京为例，相关机构数据显示，上月该城市租赁成交量环比减少20%，在16个区县中，仅有5个区县环比上涨，其他均为下降。其中，西城、密云、门头沟跌幅较大。

       北京之外，上海、广州、南京、温州、大连等一二线城市，房租出现了不同程度的环比下滑。

       有市场人士认为，目前租金与二手房房价排名存在差异，绝大多数城市租金水平偏低。在“稳”的基调下，今后城市的租金水平将会有一定程度的上扬。

       据观点指数统计数据显示，在15座城市中，北京、上海长租公寓的平均租金水平最高，其中北京达到220元/平方米/月，上海也超过了150元。此外，深圳、杭州均超过了100元;而广州、南京、天津、郑州、合肥等城市，租金水平则处于50至100元之间。总体来看，各城市之间的长租公寓租金水平出现了一定程度的分化。