马光远：楼市降温已成大局 城市软硬件升级将是机遇

　　长期以来，高杠杆无疑是房价上涨的强有力推动因素之一，高杠杆带来的风险也已经在房地产行业积蓄已久。对房地产行业而言，高杠杆现象主要集中在开发商和购房者身上。

　　一方面，面对房价上涨，购房者激进加杠杆现象普遍，居民杠杆率攀升速度明显，循环往复给市场带来了泡沫。2017年居民部门杠杆率逼近50%，房产几乎占据家庭财富的70%以上。此外，利用消费贷款、透支信用卡等违规入市行为也给市场带来了风险。另一方面，高负债也成为了不少房企的标签。这几年，高杠杆发展模式和房价上涨亦步亦趋，而且开发商融资方式极为复杂，不少开发商还喜欢拆东墙补西墙，这都增加了行业风险。

　　国家金融实验室理事长李扬曾表态，未来几年的主要任务就是进一步防控金融风险，而且去杠杆就是重要抓手之一。根据今年年初高层会议透露的信号来看，国家将用三年左右的时间使得宏观杠杆率得到有效控制。可以预见的是，未来再妄想盲目加杠杆可能行不通了，而房价适度下跌显而易见。

　　第二，从现实情况来看，资本脱实向虚的现象亟待解决，引导资金从金融系统流向实体经济已经成为调控重点，房地产行业资金面趋紧的情况短期难以缓解。

　　有人说，这几年的写照就是，房地产行业就如同一个吸金黑洞，吸引着资本源源不断流入房地产行业。笔者认为，房地产之所以吸金，这与房地产高速发展过程中带来的巨大回报率密切相关。

　　笔者认为，过去这些年，房地产高速扩张的主要助推原因有两个，分别是高杠杆和土地财政。按照常理来说，爱存钱是中国人的传统习惯，可是住宅商品属性的扩大使得买房成为普通工薪阶层的稳定投资手段，同时也催生了大量的投机性需求。除此之外，企业炒房的现象也较为明显。因此，房地产行业的盲目扩张不可避免的导致资本脱实向虚。不过，引导资金从金融系统流向实体经济已经成为当前以及未来政策监管的重点。

　　今年的重头戏之一就是央行四次降低存款准备金率，而这四次所谓的“放水”都明确表态支持和服务实体经济的发展，这也浇灭了不少地产从业人员以及投机客的幻想。不可否认，资金面一旦收紧，房价再想复制疯长模式显然不可能了。笔者认为，资本脱实向虚现象的解决，或许预示着房地产行业正式告别高速扩张的时代。

　　第三，从调控政策来看，新华社为代表的官媒多次表态楼市调控不会半途而废，楼市或进一步告别周期性规律，房价报复性反弹的可能性很小。

　　房地产行业从来都不缺少奇葩现象，比如降价维权，再比如制造楼市松绑的谣言等，这一点在今年下半年尤甚。不过，针对楼市调控过程中出现的种种现象，官方媒体已经多次密集发声，为楼市定调，给购房者吃下定心丸。

　　笔者认为，经过两年多的楼市调控，房价降温效果显著，但两个原因决定了楼市调控持续深入的可能性很大。一方面，当前购房预期还处在摇摆阶段，继续引导和稳定预期十分必要，需要政策巩固来之不易的调控成果;另一方面，短期调控并非控制房价那么简单，需要短期调控进一步深入，为房地产长效机制创造机会并赢取时间。

　　有一点无需质疑，只要楼市调控不放松，房价就无力反弹。不过，未来的楼市调控会逐渐从依靠行政手段为主向各种政策组合拳为主过渡。总而言之，在可以预见的时间内，房地产或会告别周期性变动。

　　第四，从供求关系角度来看，市场加快推货步伐，但购房意愿下滑明显，供需矛盾得到进一步缓解，量(供应量)增价跌或成未来楼市趋势。

　　近期房地产市场变化不少，从供给关系来看，加大市场供给是主流趋势。首先，不少城市都加大了土地供应的力度，但是由于市场降温，开发商拿地意愿并不高，土地流拍现象频繁出现。笔者认为，加大土地供应，特别是租赁住宅地块的供应，可以助力租赁市场的发展。不过，从另一个角度来看，也可以缓和土地频繁流拍对财政收入的影响。

　　除此之外，新房和二手房市场也出现了同样的现象。到了今年最后两个月，为冲刺年终业绩，加速资金回笼，开发商推盘步伐也明显加快，而且不少楼盘都推出了优惠促销措施，年底上演价格战已成定局。对于二手房市场，随着楼市调控继续收紧，炒房囤房者内心也出现了松动，二手房挂牌越来越多，成交情况难见提升，不过正因为如此，二手房议价空间也越来越大。