楼市调控堵漏升级进入新阶段 下半年楼市或迎真拐点

　　政策依然从紧

　　市场或迎拐点

　　上半年，楼市调控的边际效应在逐渐递减，并且已经出现了一些新的问题，也引起了市场对于限价等行政调控政策是否该退出的争论，下半年的政策走向备受关注。

　　“下半年政策依然从紧，还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，包括弱二线和三四线城市，也包括一些原来楼市没真正降温的热门二线城市甚至一线城市，如深圳、广州也有可能出台小的补丁政策。”杨红旭对证券时报记者表示，这些补丁政策包括企业购房纳入到限购范畴内，离婚一年或两年内限制购房。另外，某些热门城市引进大量大学生和人才，估计会学习成都和长沙，对于新入户者设定门槛，达到一定人才级别才能落户，否则需要缴社保一年或两年才能买房。

　　杨红旭还认为，住建部等七部委对房地产市场乱象专项整治，会要求地方政府出执行细则，有些地方政府可能会重申和强调既有政策，有些地方政府可能会加一些内容，如已经提前出台政策的长沙，在限购方面增加“堵漏”措施，而重庆基本是重申强调为主。他预计，接下来名单中的30个城市多数会出台细则，上海、北京等降温比较明显的城市也可能不出细则，而那些没在30城名单内的城市，如果市场过热也会出新政。预计下半年陆续会有几十个城市出台新政或文件重申强调，市场降温压力就会增加。

　　在许小乐看来，短期的管制型调控退出需满足三个条件，即市场已经基本稳定、居民购房杠杆得到有效控制、长效机制能够有效衔接。而目前这几个条件尚不能够充分满足，因此，下半年政策将维持偏紧态势，热点城市的行政管控仍将保持，可能的政策选项包括严格控制信贷进入房地产，严格限定居民过度加杠杆；更多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞；人才引进政策与购房资质脱钩，如要求交一定年限的社保；限价政策可能逐步退出。

　　对于下半年的市场预期，许小乐认为，从资金流的角度看，支撑短期市场的因素都在走弱，包括居民端房贷利率维持上行态势，企业端融资继续受到抑制，人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。“从成都、天津等城市的经验看，人才引进政策造成的市场需求释放是短期的，政策的效果边际减弱，天津最明显，在‘海河英才计划’发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平。”他说，因此，下半年二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场趋稳或略向下。

　　“今年下半年市场将迎来真正拐点，一方面，全国新房市场销售增速将由正增长转为负增长，另外，这些热门城市经过这次市场秩序整顿后，下半年会出现真正的市场拐点。”杨红旭对记者说。

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　　近段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作行为有所抬头。为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合发文，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四大乱象。

　　中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，这30个城市涵盖了一二线和部分三线热点城市，是房地产调控的“牛鼻子”，这些城市的房地产市场平稳了，全国市场就平稳了。预计在此轮整顿结束后，房地产市场有望整体“退烧”。

　　聚焦四大类房产乱象

　　此次专项整治重针对点四大类违法违规行为：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

　　张大伟指出，此次整顿不仅提及了房价调控，还明确要调控租金，对阴阳合同、变相加价等房产销售环节的乱象也有针对。这些表明，目前房地产调控力度依然在加码。

　　中原地产研究中心数据显示，截至目前，叠加前5月的159次调控，年内房地产累计调控政策发布次数已超过180次。其中，4月单月调控次数达到33次，5月单月调控次数刷新历史纪录，达到50次，楼市调控继续全面深入。

　　梳理发现，去年以来，住建部曾多次发出通知，在全国范围内整顿房地产市场。主要针对房地产开发企业和房地产中介机构，重点查处包括捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等行为。今年5月，住建部再发通知，要求各地严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为，对违规行为持续保持高压严查态势。

　　在今年全国两会期间，住建部部长王蒙徽更是表示，将大力加强对房地产市场的监管，特别是要严厉打击房地产企业和中介机构的违法违规行为。