房企境内融资继续低迷 有更多房企开始在寻找新机会

　　如融创上海区域集团首次以投资基金形式介入存量商业地产市场， 3月4日宣布联合NOVA发起成立存量投资基金，规模达200亿元人民币。业内人士指出，融创一边探索新的业务增长点，一边也在利用基金的方式融资。并且，资金通过这样的方式进入房地产也是趋势。

　　综合券商统计，目前市场上，有开发资质房企的资产证券化基本以发行CMBS产品为主，没有开发资质的房企基本以发类REITs过户型产品为主。类REITs可以帮助房企出表，降低资产负债率，提高市场估值。2017年，内地类REITs项目发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。

　　一个事实是，2017年国内发行了1.4万亿ABS产品，和不动产相关的三种资产证券化产品为类REITs、CMBS和其他地产证券化产品，主要通过银行间和交易所渠道流通。

　　李耀光认为，宏观调控导致了房地产行业基本上五年出现一个周期。过去三年，房地产80%是通过债权融资，导致行业杠杆率高企。他总结道，当前房企融资创新，将会出现以下趋势：权益类投资越来越多，债务类越来越少;凡是需要一行三会监管当局事前审批的产品会蓬勃发展;未来货币会逐渐宽松，但货币会流向调控领域。

　　具体而言，房企介入存量资产实现投融资并举，从物业持有方角度来看，REITs相当于资产或子公司的IPO;投资人角度，借助REITs可投资能产生稳定现金流的不动产。REITs若正式推行，也将解决城镇化带来的投资渠道缺失的问题。

　　存量商业地产机遇

　　3月9日举行的中国存量资产高峰论坛上，易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕指出，2017年房地产资产证券化发行继续攀升至近2000亿元，其中以存量资产为标的占比40%，发行总额接近2016年全年。资本进一步推高了存量市场热度。

　　李耀光进一步指出，房地产进入了金融时代，并购本身就是金融属性的。拿地已经不是房企最关注的重点，市场进入了盘活时代。在此背景下，一个金融企业看的就是现金流，现金流来自三个方面：运营、债务性融资、股权类融资。中国在存量投融资中，债务类融资占80%以上，特别是过去三年里，导致房地产为代表的各种不动产杠杆率高企，风险在积累，原因在于大量的存量不动产没有流动性。

　　存量资产运营、买卖、租赁和金融化，既需要专业的团队和能力，也需背后有资本循环平台作为支撑。2017年开始，房企介入存量资产的机会逐渐增加。FOG富尚资产集团董事长陈晓欧指出，房地产行业正进入新阶段，房企必须做到4件事，包括商业模式的升级转型、地产的金融属性凸现、资产证券化与资产管理、全球资产配置。

　　陈晓欧认为，房企与资管合作发行股权投资基金，一方面满足融资需求，另一方面也可分摊风险，因此这是未来房企做资产内部循环的必经之路。“开发+运营+金融”组合模式将成未来主流，即对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合，从而兼顾地产开发价值、商业运营价值等。

　　同一天，易居企业集团发布了资产投资工具平台——易楼，是由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的APP。

    （房掌柜整理自经济参考报、21世纪经济报道）