房企境内融资继续低迷 有更多房企开始在寻找新机会

　　3月13日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，其下属子公司九通基业投资有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)已完成发行。该笔公司债券发行规模为10.9亿元，期限为5年。此外，华夏幸福也计划在月内发行20亿美元债券，用于境内产业新城项目。

　　3月12日，华润置地有限公司发布公告称，公司已于3月9日完成发行2018年度第一期中期票据，所得款项将用于集团项目的建设开发，以及补充流动资金。同日，深圳香江控股股份有限公司发布公告，2018年公司债券(第一期)最终发行规模为9.1亿元，最终票面利率为7.9%。据悉，该期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款。

　　“在楼市调控的大趋势下，房企越来越关心资金链安全，在境内融资收紧下，海外融资越来越被重视”。中原地产首席分析师张大伟分析表示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。

　　“2017年房企境内融资数据继续低迷，从趋势上看，房企全年境内融资的总量在减少，主要原因是因为境内融资难度加大”。张大伟说，在这种背景下，2018年这一趋势将继续延续，甚至会有更多企业开始在海外寻找融资机会。

　　国海证券分析师靳毅分析表示，对于房企来说,最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降。其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。“房企取得开发贷前必须取得四证。且开发贷不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金”。

　　2017年以来，在严厉调控政策持续下，住宅销售市场受到抑制。业内人士认为，房地产企业资金回流面临压力。与此同时，2018年房企还将普遍面临一个偿债高峰。张大伟表示，“从各地楼市调控看，预计房企资金压力还将持续。这种情况下，发债等渠道也有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是最近4年来资金压力最大的一年。”

　　近日，世邦魏理仕分析人士指出，从近期包括银行贷款数据与新颁布的一些金融市场措施皆显示，2018年货币环境将更趋弹性。世邦魏理仕预计2018年M2增速将从去年的历史新低回升至9%到9.5%区间，以维持经济稳定运行。

　　但同时，自2017年开始实施的有关基金。信托及资产管理项目新规将继续对房地产开发商融资产生影响，表外融资规模将进一步收窄。综合来看，世邦魏理仕认为，大宗物业投资市场具备在2018年继续活跃的货币环境基础，房地产行业的收购兼并活动也将进一步增多。

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　  金融去杠杆环境下，房地产新的投资方式正在发酵，房企高比例债权融资的格局将被打破。随着城市功能变化带来存量市场的发展，房企开始更多借助非标融资介入存量优质资产包，扩大资产水平。

　　渤海汇金资管董事总经理李耀光指出，房地产融资环境今年不顺畅，明年会更加难做，如何融到钱是房企最关心的事，“市场上并购拿地已远超过招拍挂”。换言之，房企将不断拓宽融资渠道，房地产金融属性凸显。

　　海通证券一份研报指出，如果不考虑回售和还未发行的债券，AA以下及无评级的房企债到期规模最大的是在2019年达381亿元，其次是2018年达309亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，资金面收紧的概率和预期，会使房企加快节奏去获取融资。从并购角度，意味着新的市场机会，但新的风险也在涌现。房企融资成本上升与具体项目运营有关。私募基金介入房企项目，考验的正是运营能力，房企积极增加流动性也是很有必要的做法。当前房地产市场融资收紧不能简单理解为打压，而要理解为规范。换言之，正常的房地产供给侧结构性改革，依然会有融资支持。而收紧的表述，实际上更多是对违规资金的收紧。所以利空虽然有，但长远看有助于防范房企等的金融风险。

　　去杠杆下的融资创新

　　据前述人士分析，目前房企融资转向有三大类：做租赁业务、信托+私募基金、房企与机构成立并购基金。未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，将减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

　　2017年由于债券收益率上升太快，房企纷纷取消或推迟在债券市场的发债计划，房企融资有回流信托融资的迹象。房企通过“信托+私募基金”的模式，以一倍的资金放大了超过十倍的杠杆效应，进而有机会去并购项目，但这类融资风险也较高。值得一提的是，房企成立股权并购基金主要承担的是劣后级合伙人角色，其优势在于，如果对相关项目有足够信心，那么将部分收益兑付给优先级合伙人后，房企将可以享受较好的项目收益，也能够弥补融资方面的成本压力。

　　债权融资收紧的同时，城市存量资产亟待盘活，房企得以积极探索其他融资渠道。

　　如融创上海区域集团首次以投资基金形式介入存量商业地产市场， 3月4日宣布联合NOVA发起成立存量投资基金，规模达200亿元人民币。业内人士指出，融创一边探索新的业务增长点，一边也在利用基金的方式融资。并且，资金通过这样的方式进入房地产也是趋势。

　　综合券商统计，目前市场上，有开发资质房企的资产证券化基本以发行CMBS产品为主，没有开发资质的房企基本以发类REITs过户型产品为主。类REITs可以帮助房企出表，降低资产负债率，提高市场估值。2017年，内地类REITs项目发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。

　　一个事实是，2017年国内发行了1.4万亿ABS产品，和不动产相关的三种资产证券化产品为类REITs、CMBS和其他地产证券化产品，主要通过银行间和交易所渠道流通。

　　李耀光认为，宏观调控导致了房地产行业基本上五年出现一个周期。过去三年，房地产80%是通过债权融资，导致行业杠杆率高企。他总结道，当前房企融资创新，将会出现以下趋势：权益类投资越来越多，债务类越来越少;凡是需要一行三会监管当局事前审批的产品会蓬勃发展;未来货币会逐渐宽松，但货币会流向调控领域。

　　具体而言，房企介入存量资产实现投融资并举，从物业持有方角度来看，REITs相当于资产或子公司的IPO;投资人角度，借助REITs可投资能产生稳定现金流的不动产。REITs若正式推行，也将解决城镇化带来的投资渠道缺失的问题。

　　存量商业地产机遇

　　3月9日举行的中国存量资产高峰论坛上，易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕指出，2017年房地产资产证券化发行继续攀升至近2000亿元，其中以存量资产为标的占比40%，发行总额接近2016年全年。资本进一步推高了存量市场热度。

　　李耀光进一步指出，房地产进入了金融时代，并购本身就是金融属性的。拿地已经不是房企最关注的重点，市场进入了盘活时代。在此背景下，一个金融企业看的就是现金流，现金流来自三个方面：运营、债务性融资、股权类融资。中国在存量投融资中，债务类融资占80%以上，特别是过去三年里，导致房地产为代表的各种不动产杠杆率高企，风险在积累，原因在于大量的存量不动产没有流动性。

　　存量资产运营、买卖、租赁和金融化，既需要专业的团队和能力，也需背后有资本循环平台作为支撑。2017年开始，房企介入存量资产的机会逐渐增加。FOG富尚资产集团董事长陈晓欧指出，房地产行业正进入新阶段，房企必须做到4件事，包括商业模式的升级转型、地产的金融属性凸现、资产证券化与资产管理、全球资产配置。

　　陈晓欧认为，房企与资管合作发行股权投资基金，一方面满足融资需求，另一方面也可分摊风险，因此这是未来房企做资产内部循环的必经之路。“开发+运营+金融”组合模式将成未来主流，即对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合，从而兼顾地产开发价值、商业运营价值等。

　　同一天，易居企业集团发布了资产投资工具平台——易楼，是由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的APP。

    （房掌柜整理自经济参考报、21世纪经济报道）