2018年楼市调控的政策基调已经确定。
今年的政府工作报告再次明确,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育租房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。
“房住不炒”此番出现在政府工作报告中,也意味着今年的房地产调控仍将继续,投机性需求仍将被挤压。不过,整体上调控政策和方向将更加趋于差别化。
央行副行长潘功胜在全国两会期间的记者会上也指出,央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。
中原地产首席分析师张大伟认为,2017年全年房地产调控最大的特点是一城一策,甚至一城多策,分类调控是2017年调控的主基调。预计后续还有城市会调整政策,过去部分城市的一刀切政策,实际上并不利于市场平稳,预计更多的城市将执行一城多策,调控多样化。
他表示,2018年将是房地产长效机制建立的关键年份,要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性,回归居住属性。
三四线楼市迎来“精准调控”
值得注意的是,三四线城市在去库存中出现分化。
与一线城市和热点市场进入“休假模式”不同,自2017年下半年以来,部分三四线城市出现住房成交活跃、房价上扬现象。中原地产研究中心统计数据显示,自春节假期的前一周开始,热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬,一线代表城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%,三四线代表城市成交量虽然环比下降9%,但同比上升35%。从网签数据来看,春节期间,一线、二线城市网签数据基本暂停,主要以三线、四线城市为主。
此外,相关机构发布的数据显示,春节假期监测的11个城市中,整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中,6个同比增长的城市平均增幅超400%,主要以三四线城市为主。
公开数据显示,春节期间,江苏省连云港市商品房销售面积2.7万平方米,同比增长约一成,其中成交面积的98%在县区;广西壮族自治区贵港市春节期间商品房成交300多套,同比增长52.47%。在春节期间的走访过程中,安徽省阜阳市太和县某房地产中介人员告诉记者,近两年该县楼市活跃,房价甚至进入万元时代,有购房者一年前以60万元购买一套住房,如今该套住房市场价已经达到100万元。
相关机构提供的数据显示,大型房地产企业的拿地重点正在向三四线城市下沉,2017年50家代表房地产企业在三四线的拿地面积同比增加了145%。克而瑞的统计数据显示,2018年1月,销售金额前50的房地产企业的新增土地面积中,三四线城市占到了55%。
“当前去库存积极有效,但未真正到收尾阶段。目前很多城市去库存周期明显收窄,2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行,尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”易居研究院智库中心严跃进认为,对于一些销售情况比较火的三四线城市,建议土地供应也要相对紧缩,防止再次出现供给严重大于需求的局面。
去库存出现分化,部分三四线城市市场活跃,有业内人士预测,三四线城市去库存将进入精准调控阶段。
具体来看,当前已经有部分三四线城市进行了精准调控。继去年10月对呈贡区实施2年限售政策后,3月1日,云南省昆明楼市调控再次升级,不但调整新建商品住宅限售政策至3年,而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时,还将调整住房公积金政策。
按照要求,昆明将对主城5个区和5个国家级开发区的差别化住房信贷政策作出调整。调整住房公积金政策,住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元。调整公积金贷款首付比例,对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的,原则上最低首付比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的,最低首付款比例不低于50%。此外,还将适时推出限价商品房,加大房地产市场整治力度,培育租赁市场等。
除了昆明,山西省大同市也下发文件,根据《大同市房地产去库存实施细则》,要求加强房地产用地供应管控。新规要求,各县要结合“十三五”城镇住房发展规划,科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构,合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的县,应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。
近日,山东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度,要求淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,且淄博新区范围内房地产用地出让,要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
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