2018年楼市调控政策基调已确定 长效机制“在路上”

　　2018年楼市调控的政策基调已经确定。

　　今年的政府工作报告再次明确，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育租房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

　　“房住不炒”此番出现在政府工作报告中，也意味着今年的房地产调控仍将继续，投机性需求仍将被挤压。不过，整体上调控政策和方向将更加趋于差别化。

　　央行副行长潘功胜在全国两会期间的记者会上也指出，央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2017年全年房地产调控最大的特点是一城一策，甚至一城多策，分类调控是2017年调控的主基调。预计后续还有城市会调整政策，过去部分城市的一刀切政策，实际上并不利于市场平稳，预计更多的城市将执行一城多策，调控多样化。

　　他表示，2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。

三四线楼市迎来“精准调控”

  值得注意的是，三四线城市在去库存中出现分化。

  与一线城市和热点市场进入“休假模式”不同，自2017年下半年以来，部分三四线城市出现住房成交活跃、房价上扬现象。中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，三四线代表城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。

  此外，相关机构发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要以三四线城市为主。

  公开数据显示，春节期间，江苏省连云港市商品房销售面积2.7万平方米，同比增长约一成，其中成交面积的98%在县区;广西壮族自治区贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47%。在春节期间的走访过程中，安徽省阜阳市太和县某房地产中介人员告诉记者，近两年该县楼市活跃，房价甚至进入万元时代，有购房者一年前以60万元购买一套住房，如今该套住房市场价已经达到100万元。

  相关机构提供的数据显示，大型房地产企业的拿地重点正在向三四线城市下沉，2017年50家代表房地产企业在三四线的拿地面积同比增加了145%。克而瑞的统计数据显示，2018年1月，销售金额前50的房地产企业的新增土地面积中，三四线城市占到了55%。

  “当前去库存积极有效，但未真正到收尾阶段。目前很多城市去库存周期明显收窄，2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行，尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”易居研究院智库中心严跃进认为，对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。

  去库存出现分化，部分三四线城市市场活跃，有业内人士预测，三四线城市去库存将进入精准调控阶段。

  具体来看，当前已经有部分三四线城市进行了精准调控。继去年10月对呈贡区实施2年限售政策后，3月1日，云南省昆明楼市调控再次升级，不但调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调整住房公积金政策。

  按照要求，昆明将对主城5个区和5个国家级开发区的差别化住房信贷政策作出调整。调整住房公积金政策，住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元。调整公积金贷款首付比例，对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的，原则上最低首付比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的，最低首付款比例不低于50%。此外，还将适时推出限价商品房，加大房地产市场整治力度，培育租赁市场等。

  除了昆明，山西省大同市也下发文件，根据《大同市房地产去库存实施细则》，要求加强房地产用地供应管控。新规要求，各县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的县，应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。

  近日，山东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度，要求淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

　　租赁发力

　　相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧、降温房地产市场为主，从去年四季度到2018年，房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是关键的一个环节。

　　据中原地产统计，截至日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。

　　北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超过10个城市开始租赁用地供应加速模式。

　　从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一二线租赁热点城市。

　　张大伟认为，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　全国两会期间，全国人大代表、58集团CEO姚劲波表示，希望政府能加强推动住房租赁制度建设，破除“买房才是安居”的固有观念，进一步推动“租售并举”等制度的落实，从政策层面予以保护，逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房居民同等的待遇，进一步增强承租者的安全感。

　　姚劲波还建议，应进一步放宽承租人租房时的公积金提取限额，并考虑租金抵扣个人所得税，政府、房地产企业和专业化租赁机构应多方合作，在大型工业园区、商业区周边增加经济型公寓，进一步保障劳动者的就业和生活。

　　姚劲波在接受第一财经记者采访时表示，中国大城市的租赁市场非常庞大，要让更多年轻人进一步增加对租房的接受度，改变“买房才是安居乐业”的传统观念，建立更加积极的置业观。

　　今年年初，各地召开的地方两会上，多地政府也纷纷确定了今年租赁住房的建设和筹集目标。

　　从全国租赁城市落地政策看，除了要增加房源供应外，多地也出台了针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

　　张大伟认为，发展住房租赁市场，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

　　长效机制“在路上”

　　在长效制度方面，同样有不少关注点。其中，“长效机制”已经连续两年被提及，并从去年的“加快建立和完善”，变为“建立健全”，此举被很多专家理解为长效机制“已经在路上”。

　　长效机制的内容甚广，既包含住房制度，又有税收、土地等制度。其中，“稳妥推进房地产税立法”的提出，被认为是一大亮点。

　　3月4日，全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在新闻发布会上提出，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　在时间上，根据对现行的税收条例上升为法律所做的时间安排，将力争在2020年前完成。

　　作为长效机制的一部分，房地产税对调节(资产)收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析，其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并，增加持有环节的税收，减少交易环节的税收等。

　　2011年1月，上海、重庆曾启动房产税试点，但效果有限。目前正在起草的房地产税法，不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代，而是全新的税种。

　　此外，住房制度已连续三年被政府工作报告提及，但其内涵已从过去两年的“租购并举”，变为“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。

　　对于其中的“多渠道保障”，政府工作报告的表述为，“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。”也即，包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分。

　　这一调整已经体现在土地出让环节，过去两年来，各地陆续推出租赁住房用地，使得土地出让中的租赁用地比重明显增加。中原地产统计，至2017年底，全国超过10个城市成交了租赁类土地，测算供应量超过8万套。

　　上述机构还指出，近一年多来，全国超12个省区50个城市出台了涉及租赁的政策。随着租赁住房供应规模的加大，未来的市场供应结构也将逐渐发生调整。商品住房的供应主体地位将有所弱化，这对于保障居住权利、稳定房价来说颇有好处。

　　长效机制在近两年被不断强化，是房地产调控的一项重要转变，说明楼市调控正从短期行为演变成长期做法。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，未来几年，长效机制仍将是房地产政策的重要着力点，并将逐渐发挥作用。长效机制完全建立后，可较好地调节供需关系，市场也将免于大起大落。

　　新城控股副总裁欧阳捷甚至认为，过去的地产“周期论”可能不再成立，因为长效机制会保证市场的平稳。

　　多渠道供地

　　近期，租赁住房用地供应又迎来了新的政策利好。国土资源部高层今年年初表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

　　这被业界解读为将为租赁房用地增加新的供应来源。

　　去年8月底，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　2017年，北京供应了203公顷(203万平方米)的集体土地用于建设集体租赁住房。已供应的203.9公顷用地，主要位于北京市中心城区、城市副中心和平原地区新城范围内，符合“毗邻产业园区、交通枢纽和新城”的选址原则，具有较明显的区位优势，有利于促进区域职住平衡。已供应用地中，在综合评估区域范围内基础教育、医疗、养老、社区综合服务等公共服务设施的服务容量与承载能力的前提下，增加了相应的公共服务设施用地，提升租赁住房的宜居环境。

　　目前，北京海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个集体土地建租赁房项目、1.28万套房源已经开工，已入住4000多户。

　　在2017年完成203公顷集体土地供应的基础上，今后4年，北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

　　除了增加土地供应外，金融支持也必不可少。农业银行今年年初在北京发布“法人租赁住房贷款”产品。农行北京分行拟向参与北京市集体建设用地租赁住房项目开发的首创置业、北京城建等6家企业合计提供2000亿元信贷资金。

　　北京市城乡结合部建设领导小组办公室相关负责人表示，北京市集体土地面积可观，部分村镇有条件建设租赁住房，但是遇到项目融资难、缺乏专业运营主体等一系列难题。

　　农行此次推出的“法人租赁住房贷款”，贷款对象涵盖租赁住房的开发建设主体、购置并购主体、专业运营主体和其他出租主体，满足客户在房源获取阶段、装修改造阶段、项目运营阶段的合理融资需求。

　　除了北京和上海已经开始利用集体土地建设租赁住房外，另外11个城市集体土地建设租赁房方案近日也获得了两部委的联合批复。

　　一些城市的试点实施方案中提出了较为具体的建设目标。比如，合肥方案称，2017年至2020年完成试点目标5000套，建设面积约45万平方米，其中：2017年底启动试点项目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

　　广州方案则表示，至2020年全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

　　南京方案提出的总体目标是，到2020年底建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。

　　对于上述11个城市的试点方案，两部委要求，试点城市要牢固树立大局意识和责任意识。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。