巴曙松：小城市房子就是房子 大城市房子才叫资产

　　三、深圳：二手房流通率全国最高

　　现场还有几个观点，和大家分享，也许房企已经关注并且会用得到：

　　1、户均套数1.05，增量时代正在远去

　　中国城镇化起步时候，户均套数0.7-0.8，2010年，基本达到1，城镇住房短缺问题基本平衡，现在是1.05，1.1之后离峰值就很近。这个数据万科在判断宏观市场趋势时，也多次引用。

　　房地产增量时代正在远去，存量房时代正在陆续到来几乎没有争议。存量房时代几大特征便是：越来越多的城市进入二手房市场，楼市从生产时代转向消费时代，围绕房屋本身的服务正在崛起成万亿市场。

　　2、TOP30房企市占率超过30%，洗牌还将继续

　　美国城镇化基本结束的时候，TOP30房企的市场占比在30%左右。中国的TOP30启动初期的市场占比在10%左右盘旋了很久，近年来以陡峭形式快速攀升，今年超过了30%。巴曙松判断，马太效应还会继续，小房企在退出，大房企在发力，未来龙头企业集中度还会再提升。

　　3、深圳二手房流通率5%，全国最高

　　以前说，你们楼市都没调控，怎么能算一线城市?现在调控多了，开始说，你们二手房成交量还没有新房多，怎么能算一线城市?深圳以5%的二手房流通率，位居中国之冠。

　　巴曙松开玩笑，存量房时代，租赁是最大的生意，未来北上广深应该开门课，如何管理好自己的物业，怎么进行物业租赁、租金管理，然后怎么再用租金进行投资和资产配置。

　　四、三四线城市：中长期市场将深度回调

　　综上所述，巴曙松判断：

　　1、政策：限购限贷政策并未放松，且年底前信贷市场仍将延续“紧”的特征，市场上行缺乏支持和动力。

　　2、二手房：潜在需求尤其是换房需求依旧存在，且对房价上涨预期仍然存在。因此，市场仍在博弈，后续保持低位企稳，北京二手房成交量预计是去年的50%，价格小幅波动。

　　3、新房：继续分化。重点城市都处在限价环境中，价格一定程度非市场化，部分不规范市场因为限价，可能产生其它费用。量价快速上行的三四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场面临深度回调。