土地市场“开仓放粮” 全国50城卖地揽金10909.6亿

在不断加码的政策调控下，虽然楼市已风声鹤唳，热点城市住宅成交量大幅下滑，但土地市场似乎并未受到影响，供需两端皆旺盛。

根据中原地产统计，截至6月8日，今年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额10909.6亿元，同比上涨31.3%，其中有12个城市的卖地金额超过300亿元。同期，25家大型房企拿地总金额超过6554亿元，同比上涨58%。

从土地出让金高额度城市看，依然集中在一二线城市，北京、武汉、杭州、广州、南京、合肥、重庆、上海、苏州、天津、郑州、佛山12个城市卖地都超过了300亿元。

国土资源部规划司司长庄少勤指出，供地数量与住房价格并没有必然的关系。在投资性需求没有有效抑制的前提下，单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。房价过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，而干扰了市场。

多地开启供地模式，热度由一二线城市传导至三四线城市

6月初，河北正定新区上演土拍大战，6块地吸引了包括恒大、碧桂园、保利等23家房企的“争抢”，揽金41.9亿元。

但这只是土地市场火热的一个缩影，全国各地都在紧锣密鼓地“开仓放粮”。

据中国房地产报记者了解，6月份苏州将共计出让42宗地块，总起始价达98.27亿元，其中6月12日和6月13日两天，苏州市就集中出让了19宗地块，总出让面积80.94万平方米，总起拍价达39.24亿元。万科、保利、龙湖、中海、世茂等几十家大型房企均有参与。

实际上，在苏州于6月份推出“土地盛宴”的同时，近期合肥、重庆、南京、温州等地也增加了土地的供应。

具体来看，去年领涨二线城市的合肥，6月份分两批共出让22宗土地，总出让面积2026.3035亩，起始价合计约41.47亿元。

温州将于6月推出15宗地块挂牌上市，总面积38.87万平方米，出让起始总价38.36亿元。

继6月2日、6月3日合计推出24幅地块之后，6月10日，南京市国土资源局继续公开出让8宗地块，出让面积共计约24.78万平方米，挂牌出让起始价合计60.89亿元，涉及栖霞区、江宁区、雨花台三个区域。

此外，浙江湖州市国土资源局于6月7日一次性挂牌19宗宅地，总计出让面积87.53万平方米，总挂牌起始价达45.54亿元。

业内人士指出，从目前的土地挂牌城市来看，热点城市土地供应大多呈现紧缺状态，近期多地增加供应的均为二三线城市。另外房企在三四线城市积极拿地的热潮也开始高涨，而且这些城市的土地溢价率也有明显上升。随着楼市大规模调控，土地热度正在从一二线城市转移到三四线城市。预计今年三四线城市土地会持续火热。

从中原地产统计的数据可以看出，截至6月8日，今年北京已实现土地出让金851亿元，位居全国各城市之首，同比涨幅达到142.8%。北京成交土地的平均楼面价达到每平方米18168元，同样为全国最高。

武汉以743亿元的土地出让金额紧随其后，杭州以511亿元位居第三。广州、南京、合肥、重庆的土地出让金额均在400亿元到500亿元之间。上海、苏州、郑州、天津、佛山的土地出让金额则在300亿元到400亿元之间。

其实真正“抢眼”的，当属部分三线城市。除佛山的土地交易价款突破300亿元外，嘉兴、徐州、无锡的土地交易金额都超过200亿元，甚至超过济南、南昌等二线城市。镇江、沧州、漳州、金华等东部三线城市的土地出让金额均超过120亿元，同比增幅超过100%。

某房企城市总指出，一线城市的土地拓展门槛越来越高，二线城市的拿地也变得困难，那些紧靠热点城市的三四线小城市因为便利的交通和后续的规划，正在吸引房企的注意力，地价记录也正在被不断刷新。

房企积极补仓，三四线城市并非蓝海

而在各地增加土地供应的同时，房企补仓的意愿也相当强烈。在经历了2016年的大幅去化后，截至6月7日，今年已经有25家企业拿地超过百亿元，其拿地总金额已经超过6554亿元，同比2016年同期拿地最多的25家企业的总支出上涨了58%。

其中，碧桂园、保利的拿地金额均超过600亿元，恒大、中海的拿地支出在521亿元。

从拿地面积来看，仅恒大和碧桂园两家房企拿地面积超千万平方米，其中恒大以1638万平方米（规划建筑面积）的规模排名第一，碧桂园则达到1619万平方米位居第二。

某房企高管称，土地市场“逆势”上扬，一方面是由于土地供应放量，且价格相对不高；另一方面则是大中型房企尤其注意拿地补仓，从而实现在规模上的超越。因此虽然房屋市场交易量在下滑，但企业的拿地动力反而十分充足，补仓意愿很强烈。

从2012年开始，很多房企都大喊向三四线城市扩张，因为一线城市的规模有限，但历经了几年的调控发现，三四线城市的需求明显不足，库存积压太多。于是房企们又喊着重新回到一二线城市抢地。结果，三四线的棚改计划展开后，政府通过拆迁城中村，赶农民进城买房等方式人为地创造了大量需求，同时深处调控中的一二线城市，也在不断将资金和投资需求赶往三四线城市，就这样三四线城市的销售意外火爆了起来。

所以在这一轮房地产大涨行情中，重点布局一二线城市的保利与万科，销售规模增速明显落后于三四线齐发的碧桂园和恒大。

碧桂园今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元；合同销售建筑面积约2727万平米，成为行业的销冠。恒大今年前5个月销售额1813亿元，也远超排名第四的保利1050亿元销售额。

中指院指出，2017 年以来伴随销售业绩提高，房企拿地热情高涨，今年计划拿地金额明显增加；且在深化城市圈布局，在深耕现有一二线城市的同时，适当加大力度布局热点城市周边三四线城市。不过一二线热点城市调控升级逐步向三四线城市蔓延，城市范围扩大至60余个地级以上城市和部分县市，这些城市的楼市成交表现也出现差异。

前述某房企高管称，市场千变万化，房企在三四线城市的土地储备收益要看市场与自身的资金沉淀实力。现在很多房企看到三四线城市的市场火热，又去抢地，但等到这一波政策扶持退出后，三四线城市又会进入需求不足的境地，届时又将被深套。