商业银行减少贷款流向楼市 抵押房子不一定能拿到钱

    日前，银监会发布了一个重要制度——《商业银行押品管理指引》，被坊间认为其主要内容直指房地产抵押贷款。

    记者查阅内容发现，该指引制度最重要的核心内容是，商业银行发放贷款时，应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，而应当以现金流作为第一还款来源。该指引还要求将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他类别，确认抵质押率上限，根据实际情况进行动态调整。并强调商业银行应加强押品集中度管理，采取必要措施，防范因单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险。

    对此，有研究人士认为，从实际情况看，房地产项目作为抵押品的情况比较常见，所以此类政策对于一些投资者以房屋抵押进行贷款的做法进行了管制。从此类政策来看，现金流为第一还款来源，某种程度上说明后续对于各类高杠杆等做法会进行管制，除非是自有资金比较充裕，那么各类房屋抵押的做法都会面临更多的限制。

    有银行业内人士向记者透露，以往只要有房地产作抵押，银行比较乐意发放贷款，只不过各家给出的抵押率多少会有不同。但是过度重视抵押物，产生的一个问题是，把风险防控落脚在抵押物的处理上，而忽视了第一还款来源。“比如之前有银行推过房产二次贷款。比方说一套200万元的房子，你已经按揭了100万元了。那么余值部分还可以再抵押给银行，用于申请贷款。当然贷款额度会较余值打个折扣。如果贷款人是为了筹集下一套房子的首付而办理的这项贷款，那么在房价波动的时候，银行所承担的风险是相当大的。这样也可能会导致另一个严重的后果，那就是银行资金大量涌向了房地产领域，导致房地产泡沫加大。”

    “事实上，把这个理解成限制首付贷是狭隘的。”一家股份制商业银行的个人业务部负责人认为，这个指引释放了一种信号，表示监管部门提醒银行要对客户本身的风险进行分析管理。“近两年，不少银行在力推个人信用贷款，针对不同资质的客户以不同的授信额度，一般额度30万元是比较常见的。虽然在办理时，会提示客户，贷款资金不得流向股市、楼市，但是实际操作中，对贷款的流向没有明确的监管。这部分资金被挪做首付贷是完全有可能的。所以如果要打击首付贷，更有可能从监管贷款流向这一层面来操作。”

    业内人士认为，随着调控的持续，房贷实际利率上升的趋势还会持续，但这个指引短期内不会对市民申请房贷造成影响。不过这也可以看作是一个信贷收紧的信号。所以从未来来看，房贷在一定程度上收紧，贷款买房成本上升将是大概率事件。