李迅雷：房价没有大跌基础 楼市泡沫仍在可控范围内

　　2010年之后房价上涨主要为货币现象

　　在2010年之前，农业人口向城镇流动的规模不断增加，2010年之后，农村人口向城镇转移的数量逐年下降(见图1)。2015年外出农民工数量为16884万，只比上年增加63万，增速为0.4%，但中国流动人口数量首次下降500万(2014年增加800多万)。2012年，中国16~59岁的劳动人口数量也开始下降，迄今为止中国劳动年龄人口已经减少近1500万。这表明从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。　　

　　图1：近5年农村转移人口

　　因此，从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中，2011年经济开始下行，一直延续至今，但是货币增速依然较高。从图2可以看到，2003年中国的货币供应量M2远远低于日本和美国，而截至2016年半年末，中国的M2总量为22.43万亿美元，远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。中国M2高增速不单单是中央银行的货币供给和商业银行存款货币创造的结果，更多是政府、企业和银行三者相互支持的结果。如此之大的货币增量，使得中国的资金需要寻求可以配置的资产。因此，中国的货币创造经历了引进外资、出口导向、房地产开发三个阶段。　　

　　图2：中国、美国、日本M2总量(万亿美元)

　　房价上涨主要体现为货币现象，不仅是指货币膨胀导致资产荒，从而引发房价上涨;同时还反过来，由于房价上涨导致土地价格上涨，于是土地和房屋作为银行信贷的抵押物，也参与了货币创造活动，因此，房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。此外，居民购房加杠杆，也进一步强化了资金推动房价的力量。

　　另外，大家在讨论房价收入比偏高时，几乎都没有考虑中国居民可支配收入被低估的问题。我曾在2012年撰文推算过：统计局公布的2011年我国居民可支配总收入约为19.65万亿，同时又可推算出2008~2011三年居民可支配收入(抽样调查)累计涨幅为51%，则2011年的实际居民可支配总收入可能达到27.54万亿，即被低估了7.89万亿(详见拙作《中国经济结构存在误判》)。被低估的主要是高收入群体，因为可支配收入数据的获得，是通过抽样调查获得，而高收入群体不大可能如实报告他们的实际收入，因他们的灰色收入较多。

　　最典型的案例是浙江，浙江是中国富豪产生最多的地方，可谓藏富于民，作为一个民营经济主导的省份，浙江的GDP实际规模可能远超公布的规模。尽管浙江公布的GDP只是江苏的70%左右，但浙江的股票交易总量要超过江苏，从浙江居民的网购数据来看，浙江也要超过江苏。这意味着浙江居民的可支配收入存在被低估的可能。同时，居民通过加杠杆方式购房也是导致房价上涨的一大因素。2013年以来居民加杠杆购房比例明显增加，这也可以从图3看到。新增居民购房贷款占新建住宅销售额的比重逐年上升，从2011年的不足20%，至2015年的34%，至今年上半年已经达到54%，反映了居民投资加杠杆，但总体杠杆率水平并不算高。　　

　　图3：居民房地产投资加杠杆明显

　　楼市泡沫仍在可控范围内

　　我并不认为楼市存在特别严重的泡沫，因为从居民的房贷占住宅市值比重来看，泡沫并不严重。粗略匡算，2000年以来，居民累计买房支出55万亿，目前的居民房贷余额大约18万亿;按今年销售均价计，目前房价总值为84万亿，居民房贷占住宅总市值比重为21%。相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%，目前仍在40%左右，则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。再进一步看，目前美国居民部门的总杠杆率超过80%，这已经是降下来的数据，但仍比中国当前的居民杠杆率水平高出一倍。

　　从目前来看，房价即便出现了下跌，也没有大跌的基础，更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区，大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨，即便上涨幅度在5%左右的地区，也是跑输GDP的。从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨，故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。