保监会严查险资绕道入房地产市场 信托资管成为重点

    房地产降杠杆风暴全面来袭，保监会也出手了。

　　上周，保监会下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。而北京商报今天最新报道称，保监会已设下大限要求险企在11月15日前“老实交代”自查情况，借道集合信托计划或债权计划将成为监管重点。

　　在《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》中，保监会强调了三个核心点：一是保险机构应 当严格遵守不动产投资监管政策规定，规范开展投资运作;二是保险机构应当加强内部管理，严格控制投资风险;三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产 的金融产品投资情况自查，并及时报送自查报告。

　　具体来看，保监会明确表示，保险机构投资不动产，应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则，避免参与短期炒作，不得投资开发或者销售商业住宅，不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)，不得向不动产投资项目提供无担保债权融资，不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年。

　　北京商报援引一位险企高管评论称，险企直接投资商业住宅的并不多，但是借道集合信托计划或债权计划暗中潜入的并不少，下一步这些产品将被监管盯得很紧。

　　该报援引险资运用负责人称，目前，除了投资自用地产、海外并购和布局养老社区外，举牌上市房企、参与不动产债权投资计划或信托产品成为险企进军不动产的通道。

　　房地产降杠杆

　　华尔街见闻此前曾提及，此轮持续近2年的房地产热潮与这背后的杠杆资金有着密切的关系。银行贷款、债券市场融资、表外融资为房地产企业提供了充足的资金，而按揭贷款又源源不断的为购房者提供“弹药”。房企和居民部门同时加杠杆，托起了此轮“牛市”。

　　据国家统计局数据，今年前八个月，全国房地产开发资金，仅有15%来自于企业的自有资金。

　　随着经济出现企稳迹象，政府近来开始越来越多地强调抑制资产泡沫，防范金融风险。一行三会也频繁出手，全面收紧房地产资金杠杆。

　　10月中旬，上海银监局召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示，银行资金进入商品房用地交易方面将会被“穿透式”监管。银行人士称，预计违规的房抵贷、实质为首付贷的消费信贷等也会受到整顿。银行资金创出“土地过桥”业务、通过信托发放贷款，通过“永续债”做手脚变贷款等种种“花招”均在此次监管之列。

　　援引银行业高管表态称：“拿地的项目公司的钱哪里来的，从哪个公司什么账户转过来，查到不能查下去为止。除了资金特别雄厚的大房企、央企、地方国企，一般房企拍地资金都经不起这样的穿透检查。”

　　上交所10月底又下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业债募集资金不得用于购置土地。

　　上周，央行下属上海市市场利率定价自律机制也发文，全面叫停接力贷、合力贷，并严禁前妻、前夫参与还贷。