三四线房地产严重过剩 未来消化不了或出现炸楼现象

　　国内房地产市场开始历史性地放缓，这已经成为市场共识。然而，房地产过度发展给国内城市带来的后遗症的严重性，可能并不太为公众所知。目前国内房地产市场存在区域性的严重失衡。少数一线城市房价畸高，二线城市能够维持一定的供需平衡，但在三四线及以下城市，房地产普遍出现严重过剩，库存高企。

　　市场一般认为，中国从2014年开始进入住房“结构性过剩”的时代。但在我们看来，房地产过剩时代的出现应该比2014年更早，只不过由于金融杠杆因素放大了房地产市场需求，掩盖了房地产市场过剩的严重程度。一个迹象是，尽管政府在2014年对住房需求管控政策有所放松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，随着需求总量萎缩，中国城镇住房已经累积了巨额的存量，特别在一些三、四线城市，商品住房积压现象十分严重。

　　先看看数据。截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期21.6个月，土地消化时间3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。无论从短期还是中长期来看，多数城市三四线城市库存量均已达到历史高位，未来去化压力显著。在需求低迷的情况下，三四线城市的库存压力状况虽然各不相同，但政府和企业恐怕都需要高度警惕房地产去化压力问题。

　　再看看实际。我们近两年在国内不少三四线城市做过调研，几乎无一例外，各个城市的房地产市场过剩状况极为严重，有些城市的房地产过剩程度远不是统计数据显示的那样抽象。在中部某省的三线滨江城市，该市前一任领导规划城市东扩，将城市东部列为政务新区，当地开发了大量的房地产。该市主城的四个区目前聚集着119个待售楼盘。由于供应过量，该市房产商竞争异常激烈，深陷其中的不乏万科、恒大地产、世茂房地产、碧桂园等知名开发商。调查得知，2007年该市住宅市场均价7000元/平方米，但2015年均价跌到了5300元/平方米。仅在该市的政务新区，大片住宅楼空置，总计有上百栋之多。粗略估计，该市的住宅库存至少达到300万平方米。类似的情况在国内许多三四线城市普遍存在。

　　在房地产库存严重的背后，是地方政府债务高企。三四线城市主要是市县两级，而这两级恰恰是国内地方政府债务集中的地方。根据国家审计署公布的截至2013年6月底的地方债务中，主要集中于市级层面，直接负有偿还责任的债务超过4.8万亿元，占比约44.5%;县级债务约4万亿元，占比36.4%。粗略估算，国内三四线城市的债务在地方政府债务中的占比应该超过60%。在财力有限、债务负担沉重的情况下，三四线城市未来的发展情况不容乐观。尤其是房地产过剩所形成的地方债务、企业债务，以及银行面临的潜在风险，都是很难在短期内化解的。

　　随着中国经济下行压力加大，以及老龄化日益严重，房地产过剩给三四线城市带来的后遗症将会至少延续十年才能消化。未来，不排除一些三四线城市因为消化不了房地产而出现炸楼的情况。