李宇嘉：楼市和基建形成良性循环需地方主动作为

　　政策加码要传导至经济复苏，房地产是关键的一环，特别是对于二季度以来作为“稳增长”重要抓手的基建投资来说，更是如此。

　　尽管管理层要求银行不得对融资平台“抽贷”，但约束地方融资平台的“43号文”不能突破，银行贷款难以继续支持;同时，地方债券置换虽已“破冰”，但中短期内在规模上仍难以满足基建资金的需求。为此，积极的财政政策在4月份以来显著发力，公共预算支出当月同比增长31.6%。

　　但是，2014年全国一般公共财政收入8.6%的“个位数”增长，创多年来新低;今年前4个月，公共预算收入增速同比下滑6.3个百分点，而全国一般预算支出增长了13.8%;4月当月财政支出增长33.2%，而收入仅增长8.2%。地方本级收入增幅下滑幅度更大，其中基金收入(主要是土地出让金收入)下滑37%。

　　基于此，在企业盈利放缓、“结构性减税”、地方收入下滑的背景下，要完成今年25%以上的基建投资增幅目标，单靠势单力薄的财政投入是不现实的。

　　一季度GDP增速7%创下6年来的新低，不过房地产若能实现“去库存”并且企稳，一方面能带动行业上下游，止住制造业投资下滑势头，另一方面还能以土地出让支持基建投资。基于这样的考虑，“3·30”房贷新政超预期，也就不难解释了。“3·30”新政实施以来，销售止跌趋势比较明显——1~4月份，全国商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1~3月份大幅收窄4.4个百分点。不过还应该看到，由于库存压力大的二三四线城市回升不明显，开发商“加杠杆”意愿很低，前4个月土地购置、新开工分别下滑32.7%、17.3%，跌幅并没有收窄。

　　即便前5个月全国楼市销售降幅收窄，但一个重大变化是一线和二线重点城市房价开始迅速回升，深圳和上海强势上涨2.68%和2.32%，投资需求开始回潮;民间资金积淀更厚的长三角、珠三角和京津冀楼市见底企稳。而库存压力更大的东北等地，不仅经济增速在全国“垫底”，而且楼市疲态难改：比如哈尔滨、沈阳、大连的库存要2~3年才能消化完。

　　即便宽松政策环境不变，也不能对开发商“加杠杆”太乐观，因为目前统计的库存仅仅是在售库存，若将在售、在建、已批未建“三大块库存”算在内，各地的库存还需要更长时间才能消化完。

　　从4~5月的楼市表现来看，区域分化、供需错配问题严重，与消化库存的主题有偏离，而且重点城市出现了类似于股市“脱实入虚”的负面问题。另外，稳定楼市的政策(包括货币政策)，在很多地方被异化为重走楼市依赖的“老路子”，虚度转型“窗口期”。

　　针对这一现象，人民日报近日在头版发表了题为《正视困难、保持定力、前景光明》的评论文章，指出“凡是主动适应新常态，注重调整结构、创新驱动和质量效益的，努力走向产业中高端的，发展势头都不错;反之，压力都比较大。”言下之意，依赖国家政策，边际效应在减弱，不切合地方实际，也可能引起新一轮楼市依赖，损害未来转型。

　　正是在这样的背景下，地方必须主动承担起主体责任，将楼市去库存与新型城镇化、产业转型结合起来。投资特别是基建投资，需要房地产市场稳定来支撑，但绝不是过去城市“铺摊子”、“造城”式的房地产扩张和被动低效的城市投资，而是在新型城镇化背景下，实现人口集聚、产业发展与公共服务供给良性循环。

　　这样的房地产发展不仅有需求支撑，也能够支撑基建投资及固定资产投资，反过来会助推产业和人口集聚，夯实房地产市场基础，二者的良性循环就形成了。

　　下一步的楼市政策将以地方履行主体责任、主动作为为主要特征。近期，安徽、甘肃、天津等省市纷纷出台了稳定地方楼市的一揽子措施，最大的特点就是降低购房成本、提升城市对外来人口和农业人口的吸附能力，这或许是地方在楼市长效机制上主动作为的开始。