距离深圳“715”新政出台已经过了一个月。一起来回顾一下重点:
政策出台后,便有不少专家认为,深圳“新八条”短期内会压抑购房需求,成交量下降,长期来看还是要解决土地供应问题。
接下来,我们来看看这一个月来,深圳的楼市经历了哪些变化,背后原因又是为哪般。
新房成交量变化不大,二手房放盘量先降后升
房掌柜梳理了新政出台前后一个月的新房网签量,发现新政出台前后,深圳每天的新房网签量基本都维持在100-200套之间,从每日成交的维度看不出太大变化。
(备注:房掌柜统计自深圳房地产信息平台,7月21-22日由于网站未更新没有数据)
按照月度来分析,新政前一个月(6.15-7.14)深圳新房网签量为4690套,新政出台后一个月(7.15-8.14)深圳新房网签量5118套,环比上涨9.13%。
具体到各物业类型,住宅的成交量起伏波动比较大,最低点为7月28日的59套,最高点为8月2日的194套,新政后的波动大于新政前,但8月14日的一手住宅日成交量已恢复到新政前的水平,且略微高于此前。公寓跟办公楼的日成交量则较为稳定,基本处于50套以下。
二手房方面,对比一下新政后一个月的放盘量,房掌柜发现新政出台后一个星期的放盘量下降最为明显,一个月后放盘量回升至新政前的水平,甚至坪山、光明、盐田的二手房放盘量还高于新政出台前。
究其原因,房掌柜认为新政的出台主要是起到抑制需求端的作用,而深圳的供给端经历了长时间的短缺,因而需求旺盛。虽然抑制了部分需求,但是供给量跟拥有购房资格的刚需量比起来,仍然是供不应求,因而呈现出新政后一两周成交量、放盘量下跌,一个月后回升的现象。
新房推盘量增多,“绝版”商务公寓频频“刷脸”
在“715”新政出台后的一个月内,深圳共有8个楼盘开盘。
7月15日,今日香沙御景园开盘,主推户型建面80-218㎡住宅,备案均价37000元/㎡。
7月16日,前海嘉里中心开盘,推售建面58-120㎡商务公寓,共264套,备案均价约97600元/㎡。
7月19日,宝安仁恒芯梦公园开盘,推出建面30-39㎡小户型商务公寓,共1142套,备案均价46000元/㎡。
7月23日,光明网红盘勤诚达正大城开盘,推售二期住宅,建面涵盖68-144㎡,共1156套,备案均价52000元/㎡。
7月22日,中城宴华府开盘,主推户型122-144㎡住宅,备案均价77000元/㎡,共154套。
8月12日,远洋滨海大厦开盘,主推33-77㎡商务公寓,备案均价84000元/㎡,共130套。
8月13日,佳兆业通达汇轩开盘,主推57-84㎡住宅,备案均价6万/㎡,共131套。
8月16日,华强城开盘推售72-129㎡住宅,备案均价4.77万/㎡,共556套。
有意思的是,相比6月的“独苗”1个,新政后的8个可是大批量增长,而且其中就有3个是商务公寓。
这与深圳7月底宣布停止审批商务公寓有关。7月31日,深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布《关于停止审批商务公寓的通知》,提出停止审批商务公寓用地,并鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房,适当提高居住用地比例。
现有的商务公寓存货被不少人解读为即将绝版,因而开发商趁势加快商务公寓的宣传、推广节奏。
图源:网络
网红盘热度不减,积分摇号或成楼市导向
新政后开盘的8个楼盘中,开盘售罄的仅有宝安的华强城,开盘约4小时,556套住宅全部售罄,而且开创了深圳新盘积分摇号的先河。
华强城真不愧是“刚需收割机”,正式获得备案之前关于项目“喝茶费、内定”等谣言满天飞,华强城一次又一次地辟谣。
图源:华强城市花园
经过两次辟谣后,华强城终于在8月1日公布一期住宅销售方案,确定了公证摇号+积分资格审核的销售方式。最终5178位幸运儿成功冻结资金认筹,积分入围最低62.4,最高109.5。
8月16日,华强城线下开盘选房,每组2分钟选房时间,最终在叫到580号时556套房源全部被选完,24个号弃选。
部分销控表(非最终版),图源:家在深圳
以前在深圳买房靠运气,从华强城开始,买房要资格。正如深圳住建局房地产处吕增学所说,“当前深圳部分热点楼盘社会关注度高,容易引起购房者抢购,不利于稳定市场预期,也容易引发炒作。”
上一次引起万人哄抢的是光明网红盘金融街华发融御华府,8997位购房者抢394套房,由于认筹人数众多且社会关注度太高,最后由光明住建局出面要求项目公证摇号确定选房顺序,开盘即售罄。
积分摇号可以避免出现类似于金融街的现象出现,而且按照积分高低确定选房的资格,照顾了需求最为急迫的刚需人群,不失为规范楼市交易的好方法,也许将来会成为常态。
新政后深圳市场的变化说明了:被抑制的刚需终有一天要释放。也许3年后,今天被压抑的需求集中爆发,到那时积分摇号+限价等措施能起到有效作用吗?拭目以待。
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