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2019年上海土拍成交1540亿 大华揽地8块瑞安重仓青浦

来源:房掌柜  刘慧慧 柳州房掌柜  2020-01-08 11:00:09
[摘要]2019年上海土地市场呈现宅地“量多又低价”、商办地“量少而优质”、 26宗租赁地块成交有条不紊的局面。

  2019年上海土地市场呈现宅地“量多又低价”、商办地“量少而优质”、 26宗租赁地块成交有条不紊的局面。从房企来看,2019年央企、国企、大房企等各路房企在上海土地市场均有不菲收获,其中大华当之无愧成为土地市场霸主,横扫宝山城中村宅地;瑞安一心致力于青浦旧改项目,38.8亿收揽4宗宅地,将打造别样大虹桥居住区;碧桂园、华发、融创等房企均有不错收获。

  据房掌柜统计:2019年上海共成交128幅地块(经营性用地),成交面积合计500万平方米,同比增长22%,成交金额共计1540亿元,同比减少4%。其中宅地成交66幅,成交面积344万平方米,租赁地块成交26幅,未来至少可提供28365套租赁用房,另还有商业类地块36幅。

  财经评论员严跃进认为:从2019年上海土地市场来看,土地成交量较2018年有所上升,这也体现了上海继续补库存政策导向,也符合供地规律。同时,近3年上海土地均保持低溢价成交,这体现了稳地价的政策导线,这也有利于房企拿地及未来增加人才住房都具有积极意义。

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  宅地占半壁江山!成交面积同比增长98%

  据房掌柜统计,2019年上海住宅地块成交66宗,总成交面积344万平方米,同比去年174万平方米,增加近98%。

  从成交区域来看,郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域,崇明、宝山和青浦商品住宅用地成交活跃,成交地块面积均超过40万平方米;奉贤、金山、松江三区成交地块面积也均超过30万平方米,嘉定、闵行则超过20万平方米,浦东接近20万平方米。

  而静安、普陀、杨浦和长宁四个区域地块成交面积仅15.67万平方米占上海全市的比例不足4.5%。

  从成交金额来看,宝山区成交地块面积近50万平方米,揽金198亿,是全市卖地收入最多区域。另外,青浦以125亿元次之,松江则以101亿位列第三。

  值得一提的是,2019年上海商办用地供地节奏放缓,成交规模较18年减半,2019年共成交成交76万平方米,同比减少48%。并且下半年此类地块成交较为集中,共计成交57.64万平方米,占全年成交量的76.2%。

  从区域来看,成交地块主要集中在青浦、闵行和奉贤,成交规划建面占全市总成交量54.8%。

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  26宗租赁地块成交 楼面均价6598元/平

  上海市近年来陆续推出租赁相关地块,加大租赁土地供应。据房掌柜统计,2019年上海租赁地块成交26宗,成交面积80.27万平方米,总成交价248.6亿元,成交楼面均价6598元/平方米,未来至少可提供28365套租赁用房。

  从区域分布来看,2019年上海租赁用房地块主要供应区域在浦东共计成交10宗,其次为青浦、闵行和松江分别有4宗、3宗、2宗租赁地块成交,同时宝山、杨浦、静安、虹口、普陀、徐汇区域也有涉及。总的来看,大多数地块均离轨道交通站点不远,交通较为便利,并且成交楼板价多为市场价格的2折左右,延续此前此类地块低价成交惯例。

  当然,这些地块大多也被国企和央企瓜分。不过今年租赁用地的竞买者来自于各行各业,除了一些区域房企大佬外,还有一些知名的企业也纷纷获得了合适的租赁用地,例如:宝钢、吉列、网易、纺织集团、良友等,据说绝大多数都用来建造为企业自用的员工宿舍。

  上海自2017年7月24日出让租赁地块至今,上海共推出81幅租赁住房地块,未来至少提供80044套租赁住房。

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  溢价率低位运行 商办用地受热捧

  2019年上海土地拍卖仍以“招挂复合”出让方式为主,另外,在上海拿地的房企,都必须经过严格的把控,需要对企业操盘能力、开发项目能力、运营能力等进行一系列考量,如此严格的土地出让把控制度,也很好的控制了上海土地市场,高热点土地不再出现,土拍溢价率低位运行。

  据了解,今年上海土地市场中只有个别宅地溢价率超过10%的现象,绝大部分住宅用地以底价成交。

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 △溢价率超过5%的宅地成交仅4宗

  宅地溢价率低位运行,主要与地块所在位置有一定的关系,上海土地供应越发趋于远郊,例如崇明、金山、奉贤等地暂无轨交通车,通勤受限。

  另外,不得不说上海在宅地的出让上规定15%面积须开发商自持,而相对偏远的地区,租赁市场远不及市区需求量大,限制房企拿地的价格承受力。

  相反的是,今年的商办地块,成交溢价率较高,尤其是春秋航空以总价7.0552亿竞得的长宁区办公楼地块,溢价率高达109.7%。

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  △2019年上海有溢价成交的商办地

  反之,不少企业在选择商业地块时,区域的稀缺性也是其看中的重要因素,不少企业将会打造成总部大楼,对于企业品牌宣传来说具有重要意义。

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  大华押宝上海!一年内屯地8块

  2019年大华是当之无愧的“地主”,据房掌柜统计,今年年大华共计获得了宝山区8宗地块,其中7宗为纯宅地1宗商业综合地块,累计获得土地面积37万方,地块成交总价154亿元。

  据了解,大华集团由宝山起家,因宝山开发3.5平方公里的大华社区而被大家熟悉,大华板块更是冠以大华之名,可见大华深耕宝山,具有十足的开发能力。

  同时,城中村改造是城市更新中重要的发力点,虽然对于房企来说城中村改造有难点,开发利润不见得比商业项目高。但是大华深耕宝山这些年,开发的大华社区、大华锦绣华城等项目也得到当地政府的认可,具有深耕优势,并且低价拿地也能保证今后开发利润,并对其长期发展具有积极作用。

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  而除了大华之外,瑞安以38.81亿元的总价,成功收获了位于青浦区徐泾板块的四幅宅地,地块总占地面积达到了9万方。

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  可以看到,在宅地的比拼上,碧桂园、华发、融创也有不错的成绩,均在本年度内斩获了3幅纯宅地。

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  此外,基于对上海房地产市场的看好,也有不少外地房企首次上海拿地,类似杭州城建、安徽新华房地产有限公司、杭州至高房地产等。


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责任编辑:王慧

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