福晟吴洋：商业地产要洞悉需求的改变

经过三个月时间再次见到吴洋，远远走来，他依然是那副精神干练的样子。

11月15日在2019观点商业年会期间，吴洋抽空跟我们坐下闲聊，从福晟商业、市场现况到他对中国商业地产的思考。

近年来，中国商业地产的发展态势给我们带来太多思考。一边是百货商场、大卖场等传统业态出现困难，一边是新零售的高歌猛进；一边是外资对中国市场的兴趣激增，一边是越来越多原本专注住宅发展的房企介入。

经历了规模化的急速扩张之后，国内商业地产开始出现阶段性的发展瓶颈期。

而在这此前的投资热潮中，一种明显特点是，不少初涉商业的房企特别强调规模化，强调复制与全国化布局。

“我依然反对这样做。”吴洋表示：“中国的房地产一直在冲规模的阶段，不论是住宅还是商业地产，好像不冲到一定的规模公司就活不了。”

他承认，受市场和融资等方面的制约，规模化确实也是现实的需要。但是真正要想把商业做好，复制了体量、外形、外壳，一个优秀项目的内核却是难以复制的。“因为商业地产更多是具备一种文化属性，每个项目都是属地化的，消费者的趋势、偏好、特性都不一样。”

只是每个阶段都有每个阶段特定的产物，“到了一定阶段就需要调整，我认为未来商业地产运营这一块是最核心的竞争力。”吴洋说，在福晟商业的思维里，运营已经放在首要的位置。

资料显示，福晟集团目前运营的自持商业物业体量约200万平方米，成功打造了商业“五福”系列，包括城市综合体福晟钱隆广场、写字楼福晟金融中心FFC、社区商业福晟mall、街区商业福晟里以及旅游商业街福街。

“我们还是看重未来整个运营体系。未来持有物业资产运营体系的运营管理的提升才是根本之道。”吴洋称，福晟商业产品更多偏向商办物业。其中，以代表作福州福晟·钱隆广场为例，商业运营体系Officetree与这栋办公楼的良好结合，正体现福晟商业的运营之道。

据了解，Officetree作为商务智慧系统，其中能为企业租户提供一个资源共享、合作发展、品牌展示的平台，用户能在平台中快速找到自己所需要的资源，节省了资源搜索与沟通的时间。

对白领员工来说，Officetree能够提供个性化的服务，满足员工们在办公、社交的多元需求；对物业管理者来说，Officetree能够打造一个双向交流的平台，物业能够及时了解租户的需求，租户也能及时掌握写字楼正在发生的动态。

因此“我们做的甲级写字楼，超甲级写字楼，在当地运营体系已经属于楼王。”吴洋介绍：“我们的租金最高，客户质量最佳，入住率基本上已经领先的。”

而根据福晟商业的规划，依托于Officetree商务智慧体，福晟将以福晟·钱隆广场为起点，逐步扩展至全国各区域的写字楼项目，后续也将嫁接商场资源，逐步完善Officetree各项功能，打通写字楼与商场的界限。

“这就是技术的应用。我们更多是在分析这个楼里客户的群体需求。”同时，抓住员工就能抓住企业客户。吴洋表示，对商场来说也是一样，“保持竞争力很简单，抓住消费者偏好、消费者趋势、消费能力，当你把这三个抓住了，商业就存活了。”

其中一个重要的点就是用大数据来洞察人们的消费习惯的改变。吴洋以短视频社交软件抖音作为例子，“现在已经是碎片化的时代。”

按其理解，抖音为什么可以抓住用户。“你在里面可以找到所有的信息，你用最快的浏览时间找到碎片化的信息，15秒让你迅速地知道一些事情。一个突发的事情，一个新鲜的事物，你都可以用最快的时间找到。”

碎片化时代，消费者想要的东西变成什么？“原来是大型的百货，大型的购物中心，全年龄段、全时段，恨不得将一家老小，所有人都包进来。现在不行了。”即全年全时段的消费客群，这样一个理念已经不符合目前的消费潮流。

吴洋称，目前的策略可以是针对80后、90后甚至00后。但是这一小部分年龄代的人群里面也能分出几个消费偏好。

“商业mall开始越来越小。原来一座是20、30万平方米，现在越来越小。”吴洋告诉我们：“现在即使你做20、30万平方米的mall，最后也是像卫星城一样，一个mall由若干个主题的区块组合在一起。”

这叫做区块IP。“实际上现在所有的写字楼都变成一个个区块，区块之间根据不同的定位有不同的客群，融入不同的租户。如果是金融业，里面基本上以金融业为主体，如果再搀杂一些其他行业，经营上就会出现问题。”吴洋此前在谈到区块IP的理念时曾说道。