总价300万置业主城这4大板块 “纠结症”要犯了?

如今，在南京买房，预算2.5-3万/㎡的新房可能是最难挑的。之所以说均价2.5-3万/㎡的新房难挑，是因为现阶段南京楼市这个价格区间的新房最集中，对应的楼盘遍地开花。也可以说，目前放眼全南京，总价250-300万，可供选择的板块遍布全城。

比如，燕子矶、青龙地铁小镇、麒麟、雨山路、迈皋桥、青龙山、方山、板桥.....当然，选择性多了，很多买房人的“纠结症”可能要犯了。就目前而言，城北燕子矶、仙林青龙地铁小镇、城东麒麟以及江北雨山路4大板块，可能是一众买房人优先考虑的板块。为什么情况如此，我们具体来看：

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燕子矶

作为城北乃至整个南京的当红板块，燕子矶新城的规划已经很清晰了。目前区域内的地铁、商业利好都在兑现的路上，板块内多家现房销售的高价地更是吊足了买房人的胃口。更重要的是，燕子矶是距离南京主城中心最近的一个新兴板块，对于在意距离市中心远近的买房人来讲，这一点很重要。

继保利国际社区收官之后，燕子矶板块出现了“一家独大”的局面。当前区域内只有中海燕听潮一个项目在售，关注度很高，起步户型102㎡，适合刚改、改善客群。

本月初，中海燕矶听潮推出二期300余套精装房源入市，均价29200元/㎡，开盘当天几乎售罄。掌柜君在现场见证，甚至有买房人本打算入手102㎡的小户型，由于选房号码比较靠后，最后还是咬牙买了最大的128㎡户型。另外不得不说，户型设计、中海品牌优势都是燕矶听潮热销的加分项。

需要注意的是，短期内燕子矶估计不会有第二家楼盘与中海竞争，刚刚华侨拿下的燕子矶G37地块，预计最快也要四季度才能上市。在此市场背景下，接下来入主燕子矶的难度仍会很大。

02

青龙地铁小镇

最近，划分为紫东核心区的青龙地铁小镇，可谓是吸睛无数，板块内楼盘迎来开盘“日光”模式。目前青龙地铁小镇板块限价2.9万/㎡，区域内共有招商正荣东望府、珑悦、悦峯（纯新盘）三家在售楼盘。这三家楼盘靠的很近，但又各有优势：东望府自带商业体；悦峯现房销售，没有地下室；珑悦距离地铁4号线最近。

综合品牌和产品来看，东望府、珑悦、悦峯3个项目大同小异，“品牌房企打造+小高层产品”是它们的共同特点。但是，除了有地铁4号线通达之外，眼下青龙地铁小镇的生活配套短板仍比较明显。所以，现在置业青龙地铁小镇，要耐心等待配套落地，做好长期持有的心理准备。

从另一方面来看，目前配套空白的青龙地铁小镇，恰恰充满了很大的想象空间，要知道待规划利好兑现之际，地铁小镇板块可能就不是这个价了。

03

麒麟

不光是青龙地铁小镇，自紫东地区横空出世后，麒麟新城也跟着沾了不少光。相比地铁小镇来说，麒麟新城距离主城中心的距离更近，整体的生活配套更成熟一些。

近年来，麒麟新城一直在努力，从区域内传来利好的频率便可窥测一二。地铁10号线二期环评已经获批、网传的L小分校也将进驻麒麟......由此可见，不管是公共交通还是教育配套，麒麟都要最好的，板块将要翻身的信号已经十分明显了。

而且，在麒麟新城的规划中，科创园片区中央公园附近极有可能是未来城东的CBD中心。从长远来看，也许麒麟新城的发展空间，要比我们想象中大的多。

目前，麒麟板块的主力楼盘有熙悦、蓝光黑钻公馆、新保弘天宸、星叶枫庭等盘，其中熙悦价格最贵，精装均价28900元/㎡，蓝光黑钻公馆毛坯均价不到2.6万/㎡。而纯新盘新保弘天宸自今年一季度放风将要首开后，后来突然宣布延期入市，基本是在等涨价开盘。

综合规划和眼下的配套，麒麟新城还是比较适合在城东上班的人购买。

04

雨山路

从今年二季度至今，由于多盘集中上市的原因，雨山路板块成为江北楼市的供应大户，备受市场关注。但正因为库存量较大，眼下雨山路板块的“内战”十分激烈。楼盘之间出现了明显的分化现象，在价格基本保持一致的前提下，品牌好，产品优、靠近地铁的楼盘比较畅销，反之都面临不小的去化压力。

当然，同样具备品牌、产品以及靠近地铁等优势的项目，也出现了去化冰火两重天的情况。譬如，保利云禧、雍宁府、中海原山3家紧邻雨山路地铁站的楼盘，其中雍宁府卖的最差。因为相比保利云禧和中海原山两盘，雍宁府大部分房源价格都超过了3万/㎡，价格偏高导致市场很难接受。

不考虑挖地下室拉低整体均价的情况，雨山路板块楼盘限价3万/㎡以内，还是有一定吸引力的。除了大部分老珠江镇的地缘客群，还有不少在河西工作的年轻刚需，大多会优先考虑雨山路板块。毕竟，当前雨山路板块的基本生活配套，还是能够满足居民需求的。

值得一提的是，上文提到的总价300万置业燕子矶、青龙地铁小镇、麒麟新城以及雨山路板块，基本上只能够买到面积110㎡以下的户型，如果户型面积再大一些，300万的预算显然是不够的。如果还想以300万的总价，买入面积偏大的3-4房户型房源，城南板桥、江宁青龙山新城、江北桥北、高新这些板块可作候选。

如果综合自住+投资两方面因素考虑，预算300万，燕子矶、青龙地铁小镇、麒麟以及雨山路，你们认为哪里更值得买呢?