进入5月,上海新房周成交走势平稳,月初16万平方米/周起步,下半月供应走低限制成交放量,后续始终在15万平方米左右/周震荡,最后一周翘尾落空,成交略显乏力。上周(5.27-6.2)新建商品住宅成交面积17.3万平方米,环比减少1.9%。
黄浦成交量罕见冲上中游位置
区域表现上,青浦、松江等远郊区域成交较为稳定,比如青浦、松江成交量都在2万平方米以上。奉贤、南汇和嘉定三者成交面积都超过1.7万平方米。这些成交活跃区域维持小幅波动状态。相比之下,上周黄浦区排名冲到中游位置,成交面积接近9000平方米,一般而言黄浦成交处于下游位置。这次表现不错主要是近期有项目入市,进入签约状态,由于高价房签约速度始终比较慢,因此活跃周期预计也会比较长。
从板块成交来看,上周成交均价最高的板块为淮海中路(黄埔)、新华路(长宁)和陆家嘴(浦东),分别为147546/126800/120775元/平,套均总价分别为5492/2218/1679万元/套。从三大板块中主要贡献成交量的楼盘来看,淮海中路为茂名公馆,新华路为淮海名邸,陆家嘴为安和雅苑。从全市来看,上周套均总价最高的小区为金虹桥的臻园,套均总价1.1亿元。
从全市来看,上周成交量TOP5楼盘为老西门的五坊园、静安的静安府、奉贤的天和锦园、周康的新城西岸公园、和马桥的禹洲府,套均总价在401万到1533万不等。其中,静安府和天和锦园已连续三至四周榜上有名。
值得关注的是老西门的五坊园三期开盘本次推出的房源349套,106-197平2-4房及210-230平顶层复式,均价在11.1万/平,且全毛坯房。物业费7.5元/月/平方,交付时间:2020年5月。目前已经是现房状态。
“10+”产品夺一周楼市销冠
从成交产品来看,3-5万元/平方米的中端改善产品比重有所提升,成交前十榜单中有6个是此类产品。值得关注的是榜单中第一、第二都是高价房,尤其是第一的项目是10+的产品,也是近期少有的现象。不过成交第一的项目只签约44套,量不多。
近期成交结构变动不大,上周均价为54483元/平方米,环比下跌1.9%。
前期供应意外下挫后,上周供应有所回升,入市10万平方米(4个项目),不过2季度以来周度平均供应量在12平方米左右,因此供应量仍不太理想。入市项目均为崇明、奉贤和松江等远郊地区项目,某种程度可以对冲近期高端产品入市带来的均价压力。从入市均价来看,延续平价入市的大基调。
上周共新增四个楼盘,共计有966套新房入市,均价为25470元/平,均价较低主要是由于有一个郊环以外的楼盘入市,拉低了整体均价。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为,5月份的成交量环比出现了负增长,也是今年以来排除春节影响的首个环比负增长。6月份的成交将会异常重要,不仅为今年上半年收官定调,也会对下半年成交情况有所启示。
目前楼市不是回暖而是企稳的观点,从上周成交情况来看,成交套数延续了4月份以来的波动走势,周均成交套数在1400套左右,在没有其他外力作用的情况下(即政策的变化,目前来看概率很低),可能成交区间已经确认,即周成交套数均值在1400套左右波动。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示:近期对于热点城市的预警强调“住房不炒”,稳定市场情绪,而月末翘尾意外落空挫伤市场信心,尤其是成交前十榜单没有出现交易超过百套的项目,加之供应补量的力度不够,种种信号显示上海楼市不具备持续回暖基础。眼下进入6月,马上进入传统淡季,在此背景下市场成交即便有回升但力度也不会大。
2022-02-11 09:36
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