近10城房地产调控再度升级 两大部委齐出手稳楼市

　   房地产市场走势看什么?短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

　　楼市“小阳春”刚刚还熏得众人醉，3月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有65个。

　　但新一轮房地产调控政策其实已经上路了!据不完全统计，已有近10个城市房地产调控再升级。

　　北京：国管公积金对二套房“认房又认贷”

　　4月12日，北京(楼盘)国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。

　　长沙：停止执行对二套房的契税优惠政策

　　日前，湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住建厅下发《关于调整长沙(楼盘)市第二套住房交易环节契税政策的通知》。通知规定，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税，自4月22日起正式执行。

　　西安：将暂停外地购房公积金提取

　　4月23日，西安(楼盘)住房公积金管理中心发布通知，从2019年5月13日起，实施资金流动性风险防控一级响应措施。

　　通知规定将暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。同时还提出，缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144平方米(含)以内的首付比例不低于35%，面积在144平方米以上的首付比例不低于40%;

　　深圳(楼盘)，开展“楼霸”专项整治活动，打击房地产市场涉黑涉恶涉乱行为;

　　合肥(楼盘)，打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为;

　　两大部委齐出手稳楼市

　　就在近期中央政治局会议再次重申“房住不炒”定位的前后，与房地产市场密切相关的两大部委——自然资源部和住建部也一起出手了。

　　住建部：对涨幅较大城市预警提示

　　4月19日，住房和城乡建设部已对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，要求各地始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

　　自然资源部：实施用地差别化调控

　　4月17日，自然资源部下发通知，要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要适当减少供地;18-12个月的，维持供地持平水平;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　这两大部委一个管地，一个管建，对房地产市场未来走势的影响不言而喻。

　　政策“雨点”频楼市要降温?

　　近日，国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格：一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，但三线城市有所上升。

　　整体来看，3月有65城新建商品住宅价格环比上涨。

　　同时，一季度出现资金加快流入房地产的迹象，房地产贷款余额占各项贷款增量的29.2%;热点城市土地市场升温明显。据不完全统计，一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗，其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。

　　当前市场走向出现分化，在住房供需结构性、区域性矛盾突出，优质教育资源集中、配套设施完善或具有城市群发展概念的区域，房价上涨压力较大;但也有一些地方房地产库存压力较大。因此，中央把楼市分类调控的责任交给了地方。

　　有人觉得是政策变了，导致房地产市场忽冷忽热。其实“房住不炒”政策始终没有变，各地按照房地产市场运行情况，及时出手预调、微调，稳定市场预期，正是长效调控机制的体现。

　　政策频频落下“雨点”，其实是一种信号。既说明了各地在按照中央政策精神，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，有意为暗流涌动的楼市降降温。也告诉市场，当前政策发出的信号尚处于温和，体现了对市场的呵护;但也要清醒，一旦炒作之风抬头，随时会有政策加码。尤其一些房价波动较大的城市，随时可能加入政策收紧的行列。

　　政策稳，预期就稳;预期稳，市场就稳。房地产市场平稳健康发展，是政策的本意。

       调控政策口风放松助地产股走强

       地产股的表现是与房地产政策走向有一定相关性的，无论是A股的万科A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、绿地控股，还是港股的万科企业、中国恒大、碧桂园、融创中国等市值排名靠前的地产公司，均无一例外地在2018年10月中下旬左右进入股价上升通道，要知道地产调控政策的松动时间点也恰恰是在2018年底。

       对于今年以来地产股的持续走好，国实一号私募证券投资基金经理李定国认为这与楼市调控政策转向是分不开的。政府在去年11月的政治局会议上只字不提房地产，当时他就判断这次严厉的楼市调控政策即将见顶，迎来拐点，地产股将出现好的买点，“如果按照房企的2019年的盈利来看，地产内房股的动态市盈率只有3到4倍，静态估值也只有4到5倍，这是非常低估的状态。另外股息率也是一个指标，分红率能达到7%~9%”。

       专注地产股投资的西蒙战略基金经理李守法也认为，地产调控趋紧以及经济下行等多重影响下，地产股虽然经历了一波大调整，很多地产股股价遭遇腰斩，但随着去年年末以及今年以来货币政策的调整(降准)、减税降费措施的落地、地产调控政策的逐步放松、房企融资成本下降的影响下，很多地产公司手中的楼盘销售出现回升、拿地积极性也有所提高，特别是3月份以来，楼市的明显回暖还大大超出去年底市场的普遍预期，如此情况进一步放大投资者看多的信心。

        虽然从龙头房企的2018年业绩表现来看，万科A实现净利润337.73亿元，同比增长20.39%；招商蛇口净利润同比增长20.42%；保利地产业绩快报显示预计净利润同比增长20.33%。港股内房股中，中国恒大净利润同比增长超过100%；融创中国增长50%；碧桂园增长超过60%。克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企达到了30家，创下历史新高，其中，近7成利润上涨，平均涨幅达23%。李守法仍预计，龙头房企2019年的业绩普遍会有20%以上的增长，部分增速较高的房企2019年甚至有50%以上的净利润增长。

       李守法认为，目前地产股股价对应2019年的净利润，龙头地产公司平均未超过10倍市盈率，这意味着地产股未来具备较大的估值修复空间，以目前申万房地产行业的市盈率中值为16.70倍、市净率中值为1.58倍来看，其虽然相对2018年中旬股价低点分别对应的12.04倍市盈率和1.11倍市净率有所抬升，但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市净率。在李守法看来，一线龙头和二三线龙头仍有较大的机会。

       在标的选择上，李守法建议避开那些拿地能力弱的房企，尤其是拿了很多地王被套的房企。对投资标的选择，优先选择拿地模式多样化，土地投资及行业内并购能力强的房企；要充分考虑资金链风险，所选公司要有通畅的融资渠道，融资成本合理，此外分红比例也是一个重要的参考因素。

       （房掌柜整理来自央视网、格隆汇）