“9月份是一个非常重要的时间节点,整个中国房地产市场进入调整期。”易居企业集团首席执行官丁祖昱在第四届中国房地产人力资源发展年会上分析目前房地产行业形势时说道。
丁祖昱认为,9月份是本轮房地产政策告一段落的时间点。
“9月份之后,各地没有出台任何限制性的政策,即使出政策也是规范市场行为的政策,没有任何关于限购、限价、限售和限贷的政策,这些限制性的加强版政策在9月份之后没有看到。而昨天,看到了第一个放松调控政策城市的出现,我总觉得这是非常重要的一个信号,也许就预示着接下去以三四线城市为先锋,之后可能一部分二线城市也会跟进,都会根据市场的实际情况,对原有的限制性政策作一些调整,也许是微调,也许是大调。”丁祖昱表示,“原先我们还在认为部分城市的市场都没启动过,一轮都没有走过,一些县级市或者县城,可能还有一些行情。结果我们看到在11月份,碧桂园在一些县城开盘的项目也不尽如人意。这些县城,碧桂园和恒大都去过,本想至少割一轮韭菜,结果一轮都没有割到,现在的市场有很大的变化,进入调整期。”
在谈及山东荷泽的政策时,丁祖昱称,菏泽即使出放松限售的政策,也不可能今天出明天市场就好的。
上述提及的第一个放松调控政策的城市是山东省菏泽市。
12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。
通知称,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
这是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。
丁祖昱认为,这一轮的调整还需要一段时间,市场马上回暖,很难做到。
“9月份之后,市场逐月下调,主要体现在三个方面。第一个方面是楼盘的去化率在下降,很多楼盘的开盘去化率是30%-40%,而事实上这些楼盘实际蓄水时间都超过半年,甚至有的超过一年。在这样的情况下,首日开盘也才迎来30%-40%的去化率,这个数字比较低。第二是土地的出让也碰到比较大的压力,11月份超过150宗土地流拍。第三点是二手房市场持续低迷。”丁祖昱称,“如果目前的土地市场和一手房市场都不是特别景气的话,二手房市场不会走出独立行情,也走不出独立行情,二手房市场事实上的现状哀嚎一片。”
在谈及长租公寓时,丁祖昱认为,长租公寓完全没有想象中那么大。
“我个人认为去年长租公寓的人才一定是风口,我不知道今年他们的感觉是怎么样。我觉得很多人肯定是摇头的。特别原来做开发的人,今天做长租肯定后悔不已,原来赚的是上亿的利润,今天为了几万块钱跟你讨价还价半天。原来审批权限几千万随便审批,今天审批几千块都要很认真的进行审核,而且审来审去,搞来搞去还不赚钱。核心问题,实际上也是一个前提问题,就是中国的租赁市场到底有多大?”丁祖昱称,“我们到底有没有这么大的空间让这么多所谓的长租公寓的运营者去参加,我觉得这是个伪命题,市场完全没有我们想象中那么大。”
此前,仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到,目前在主要的一、二线城市,由于传统商品住宅用地价格较高,长租公寓的租金回报率不足2%,远低于融资成本。此外,也有开发商认为,投资长租公寓是一个不赚钱的生意。
尽管市场对长租公寓并不十分看好,但目前在2017年销售额前5名的开发商中,除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外,其余四家均有所涉及。
万科集团(A股代码:000002.SZ;港股代码:02202.HK)是较早涉足该领域的开发商。在2018年的半年报中,万科表示将租赁住宅业务确立为核心业务,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。
碧桂园(02007.HK)此前也已宣布,在2018年将在长租公寓业务上取得突破,其长租城市的模式将力争达到每个项目规模都在20000间以上,同时还提出了3年百万间的计划。
2018年,融创中国(01918.HK)也杀入长租公寓,成为该领域新晋玩家。融创东南区域也给出了明确定位,要做中国长租公寓领域的奔驰。7月中下旬,融创东南区域发布了其长租公寓品牌“住住”。
作为央企的保利集团也早已涉足长租公寓。8月3日,保利公寓管理有限公司成立,定位为保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利已经建立了瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,目前在全国范围内有10多个在运营项目。保利公寓的战略目标是,至2020年公寓管理规模达30万间。
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在楼市调控政策不断加码的当下,全国首个给政策松绑的城市出现了。
12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。
菏泽取消新房和二手房限售政策
上述通知称,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
因此,山东菏泽这个三线城市成为了全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。
12月19日,房地产研究专家章林晓在接受中国经济时报记者采访时表示,菏泽取消限售政策,其原因不外乎三种可能:一是实施限售政策效果不明显,甚至实施效果与原先预期相反;二是需要实施限售政策的背景已经不复存在;三是遇到了某种压力,不得不取消限售。
章林晓认为,从可靠途径观察分析菏泽房地产市场,当前菏泽楼市成交量和成交价格都回落明显,而且土地市场出让溢价率也不高,因此,菏泽取消限售显然不可能是由于上述第一种原因,而只可能是由于第二或第三种原因或两种原因共同作用的结果。
“菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。”上海易居房地产研究院总监严跃进对中国经济时报记者表示,政策取消意味着某种程度上购房压力开始变小,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面正在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。
对于菏泽取消限售政策的原因,同策研究院总监张宏伟表示,菏泽一年的棚改量很大,市场好的阶段交易活跃,但当棚改降速货币化安置比例降低,市场迅速下滑,压力巨大,不得不取消应对。
由于菏泽市棚改进程在2016、2017年连续两年高歌猛进,棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。据同策研究院数据统计,2018年菏泽的棚改量高达61896套,位列全省第二,仅次于日照的86000套。
调控政策或释放放松信号?
历经了两年多的调控政策高压,许多城市的房地产市场逐步冷却,山东菏泽此举是否会打开潘多拉魔盒,成为楼市调控放松的重要信号并蔓延到全国呢?
新城控股副总裁欧阳捷分析称:“政策放松是大势趋向,但全国不会取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上。三四线城市投机客已退潮,自住客2套住房已经足够,限购已无必要,不过,放松限购可能只做不说,以免炒作。全面放开限购2套的可能性不会太大,毕竟多数一二线城市仍然是供不应求、需要抑制需求的。”
易居严跃进对中国经济时报记者表示,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。
张宏伟则认为,菏泽此举不具备效仿意义。因为社交媒体已经刷屏,因舆论压力菏泽的限售取消政策极有可能终止。另外,楼市调控“维稳”仍然是基调,不可能松动,尤其是一二线城市,不需要乱猜想。
严跃进告诉本报记者,菏泽的限售政策取消,至少说明了两点政策动向。第一,因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。第二,政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。
严跃进表示,此类政策取消,对于后续市场的信号意义大于实际影响。菏泽取消限售,预计后续跟进模仿的城市会增加,并且会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。
菏泽取消限售之后,这是否是房地产调控放松打响的第一枪?取消限售后房价会否报复性反弹?
章林晓告诉本报记者,房地产调控强调的是因城施策,许多城市特别是三四线城市最近这波房价上涨,很大原因在于棚改在短期内刺激了楼市的刚性需求和跟风的投机性需求,现在随着棚改政策的调整,这种需求现在基本上已经趋向消失。
“取消限售后房价会否报复性反弹,从总体而言,关键还得看货币供应量。当前,从国际国内宏观经济背景分析,货币宽松空间不大,因此,房价报复性反弹的可能性不大。”章林晓认为。
(房掌柜整理来源自澎湃新闻网、中国经济时报)
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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