邹琳华：房地产市场整体退热 一线城市成楼市避风港

　　2018年12月3日下午，“新思路 新模式 新征程——2018年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在北京北辰五洲皇冠国际大酒店召开。会上首发中国房地产大数据报告，并由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华解读。报告显示，10月全国房地产市场整体退热，一线城市重新成为市场避风港，二三四线城市楼市热度难以为继。

　　大数据房价指数(BHPI)环比显示，今年十月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，占样本数的40.8%，比6月减少61个。

　　具体来看，数据表明，一线城市由总体缓涨转为集体微降。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。

　　此外，邹琳华还解读了今年房地产市场其他方面的数据：10月，准一线及二线城市由快速上涨到总体回调，房地产市场对投资需求的依赖度较高;三四线城市房价由集体上扬到小半上涨，新房库存水平有望重新回升;购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点，市场预期不再单一乐观;热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降，租赁性住房供给相对不足;重点城市长租公寓市场扩展迅速，租房市场有待进一步规范化发展。

　　市场形势分析与2019年走势预测方面，邹琳华指出，一线城市重新成为楼市避风港，二三四线城市楼市热度难以为继。一线城市已进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力;调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制;棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。

　　同时，邹琳华分析，房地产市场中住房资金面略有改善。2018年上半年住房信贷市场持续趋紧，而2018年下半年特别是四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。但货币政策仍以防风险为主，“大水漫灌”的现象暂不会出现。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

　　报告综合推测指出，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看，随着融资杠杆和政策支持的消长，房屋租赁产业将迎来大发展。

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　　本轮房地产市场自进入因城施策长期化的长效阶段后，无论是房价、地价、成交量，还是购房者心理预期，均逐渐回归理性，尤以房价中二手房价格的表现最为明显。

　　据诸葛找房研究中心提供的数据显示，在其监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

　　再从成交方面来看，易居研究院监测的全国10个重点城市数据显示，11月份，10城二手房成交量共4.6万套，虽然较10月份出现小幅回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套);从前11个月的整体情况来看，10城二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%。

　　“通过观察历史数据可以看到，截至11月份，10城二手房年初累积套数同比已连降23个月，远超上一轮低迷期的连续12个月下降，表明本轮房地产市场的调控力度远超上一轮。”上海易居房地产研究院研究员王瑾钊对《证券日报》记者分析称，从后市来看，在中央对房地产市场调控政策不放松的大环境下，预计12月份二手房成交量很难出现改观。