房企分拆物业上市应对“融资难” 物业市值反超地产

万科沉默：低调推进物业上市小目标

那么，在物业公司的激战中，2014年就提出分拆物业管理板块独立上市的万科在干什么？

根据中信证券，今年上半年，万科物业营业收入超过45亿元，毛利率为17.3%，已经超越绿城服务。

今年3月召开业绩推介会时，万科副总裁张旭表示，万科物业目前没有上市计划，目标是做好客户和黏性。

不过，在2016年9月25日的万科物业睿服务3.0发布会上，万科物业CEO朱保全曾说：“按照目前的增长速度，（万科物业上市）在两三年内便能够实现。”他也为未来两三年的业务发展提出了小目标——成为中国第一家营业收入超100亿元的物业公司。

彼时，万科物业与万科集团已完成业务分拆，万科集团与万科物业是控股关系，而两者关联交易的比例也在迅速降低。在朱保全看来，万科物业上市是一个政策时机的问题。分拆上市计划受限于目前A股市场的分拆政策，与绿城、彩生活等不同，香港市场相对比较灵活，而A股的分拆政策艰难。

目前的物业行业中，A股上市公司有南都物业，H股则以彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家从母公司剥离的物业公司为主。万科物业至今没有上市，万科管理层亦无正面回应过不上市的原因。

据《每日经济新闻》此前报道，2017年年底在一次万科的媒体交流会上，在被问到万科物业上市进程时，朱保全三缄其口：“这是万科禁止提及的问题。”再将这个问题抛给郁亮，也没有答案。

尽管没法从资本市场得到验证，但万科物业每年高速增加的管理面积和营业收入仍可侧面说明。

记者查阅公告后获悉，万科物业业务布局涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块，而从今年的动态来看，万科物业正在横向拓宽业务范围，更新发展方向。今年10月，万科物业推出独立子品牌“万物商企”，全面进军商企市场。

　　房企分拆物业上市应对“融资难”

　　今年，继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后，佳兆业物业和滨江服务也启动上市计划。

　　本周，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书，加入分拆物业板块赴港上市房企的队伍。

　　今年，物业公司上市的队伍正在快速扩充。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司，也是在港交所主板上市的第九家物业公司。

　　在业内人看来，在“融资难”的背景下，房企分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占鳌头。

　　滨江服务  “小而美”突围搏上市

　　前后两年的筹备，名气仅次于绿城集团的杭州本土房企滨江集团(4.030, 0.00, 0.00%)分拆物业公司上市迈出了实质性的一步。

　　11月26日，滨江集团旗下的滨江服务集团有限公司也向港交所递交了申请书，拟在香港主板上市。

　　如果上市成功，今年欲冲刺千亿的滨江集团将拥有“A+H”双融资平台，获得更高的总市值。

　　滨江服务成立于1995年，截至2018年8月31日，其在浙江的15个城市及上海设立了35家附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。

　　截至今年8月底，滨江服务共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管物业面积为1080万平方米，不足绿城服务目前管理面积的十分之一。

　　在规模较小的情况下，滨江服务的布局也相对单一。依托于滨江集团，滨江服务的物业布局呈现明显的区域化特征，其主要集中在浙江省，区域化特征明显。就目前的布局来讲，滨江服务仅是一家规模相对小的区域型物业管理公司。

　　受制于此，滨江服务的地域局限性较强，规模增速在未来也依赖于对外扩张的程度，所以滨江服务的规模增长也取决于突破地域性的天花板。