【掌柜日报】楼市调控手段或将更市场化 未来房价何去何从?

近期，房地产市场颇为诡异。一方面，在“坚决遏制房价上涨”的要求下，各地纷纷给房价这匹野马套上缰绳，楼市的确冷静不少;另一方面，很多地方的种种神操作，又释放出令人想入非非的信号。还有个别杂音，以“经济下行压力加大”为由，为楼市松绑。

　　这一切，不禁让人心生疑问：房价将何去何从?

　　现象一：政府出手次数少多了

　　自本轮调控启动以来，多地限价、限购、限售、限贷、限商“五限齐发”，力度之大，范围之广，历次调控，无出其右，对房价的“杀伤力”那是杠杠滴。

　　就拿今年来说，据不完全统计，2018年1至10月，全国范围内的房地产调控次数达到了410次，月均41次，日均1.3次。这种“照顾”，还没有其他市场享受过。

　　但进入11月份，气氛变得微妙起来。简单来说，就是调控次数有了明显下降。相关数据显示，上周各地合计发布相关房地产政策5次，月内累计仅12次，且主要集中在对违规行为的惩处上。

　　现象二：首套房贷利率不再“高攀不起”

　　本轮调控中，首套房贷利率上浮对楼市降温起到了重要作用。从此前的八折到上浮10%、20%乃至更高，首套房贷利率有点让人“高攀不起”。

　　近来，这种状况也在发生变化。虽然数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，为连续22个月上涨，但环比涨幅已经回落。

　　北京、深圳、南京、广州、杭州、佛山等热点城市还出现部分银行下调房贷利率现象，这是自2017年以来首次多城同时出现房贷利率回调。

　　现象三：“首付贷”死灰复燃

　　“金九银十”变“铜九铁十”，近来部分开发商又偷偷打起了自己的小算盘：早就被认定违法违规的“首付贷”死灰复燃，成了开发商的“取暖”利器。

　　据报道，近期河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出违规的“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏一些大型房企。

　　熟悉房地产的人都知道，“首付贷”一直都是投机性购房者的首选。在“房住不炒”的大背景下，“首付贷”死灰复燃，这是要闹哪样?

　　透过现象看本质，透过信息看干货。楼市种种怪相，里面蕴含的信息量还真不少。

　　一、楼市调控成效显现，市场向预期方向发展

　　当前，房地产调控已经取得阶段性成效，房价过快上涨的势头已经得到遏制，市场对于楼市预期更加平稳，“房住不炒”观念深入人心。在这一背景下，调控频率有所下降是正常的，但这绝不意味着调控会放松，方向会转变。

　　恰恰相反，种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，房地产调控决不会半途而废、前功尽弃。

　　二、调控手段或将更加市场化

　　为了遏制房价快速上涨，各地政府在前期调控过程中，使用了不少行政手段。这些措施短期内对抑制房价、降低风险起到了作用。但是，也带来了一定的问题，比如后市供应紧缺、刚性需求被遏制，等等。

　　从长期来看，房地产调控思路必将从以行政措施为主向综合施策转变，最终形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。

　　三、“苗头性”问题要露头就打

　　11月份以来，已有多家银行因贷款违规“涉房”收到了银监部门开出的罚单。不仅有银行违规，一些开发商私下主导的“首付贷”也有死灰复燃的苗头。

　　首付贷卷土重来，给开发商带来“温暖”，给炒房客带来“生机”，看上去很“美”。但这与“房住不炒”的定位背道而驰，还增加了房地产企业和炒房者的杠杆，提高了普通购房者的购房成本，为楼市平稳健康发展埋下隐患，必须露头就打，不能姑息。

　　言而总之，近期房价，稳是主题。“有关人士”要丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。

　　不过，专家们却表示：政府、房企、银行都不会让房地产大起之后有大落的，尽管这些年房价涨了十多倍，没买房的人颇有怨言，但如果让房价大跌，会影响经济稳定、社会稳定，所以国家不可能会让房价再跌回很便宜的价格就能买一套房的时代。

　　其实，政府出台的房地产调控政策，并不是要人人都买得起房，而是要通过“租售并举”的方式来解决居民的住房问题。所以，房地产调控的最终目标并不是让房价再跌回到10多年前的三四十万/套的水平。政府出台房地产调控政策主要目的有三：

　　第一，把过高的房地产杠杆给调降下来，这样有利于控制系统性金融风险。试想如果首套房贷只需二成，二套房套只需三成，银行的房贷利率再在基准利率上下浮八五折，那房地产杠杆拉得过长，系统性金融风险最终将很难控制。

　　第二，政府调控房地产，是要让房地产去投机化，在避免房价出现大起大落的情况下，让房地产回归居住属性。也就是说，房子是住人的，不是用于炒作的。未来房价会与当地的居民平均收入挂钩。

　　如果房价与当地居民收入挂钩，房地产就可以避免大起大落，回到健康的、可持续发展的轨道上来。而对于城市居民来说，房价不炒，回归居住属性后，会有更多的人圆上住房梦，但并不是每个家庭都要有能力购房。

　　第三，通过房地产调控政策，让过于火爆的房地产市场降降温。决策层希望房地产与其他行业一起共同发展，共同繁荣，并不希望看到房地产一枝独秀，投资资金都往房地产业跑，而其他行业长期低迷，这样中国经济就会出现结构性失衡问题，就难以保持长期的、稳定的发展。

　　再者，开发商拿地和造房的成本在上升，也就是说，同样拿块地，用来建造房产项目，但开发商的各项成本都在大幅上升。尽管建造房产项目的技术水平没太大变化，但是材料成本、人工成本、销售成本、土地价格都在上涨。即使房价下跌，也不会降到低过去三四十万买套房的程度。

　　最后，即使是目前我国首套房贷支付比例是三成，二套房贷支付比例是五成左右。但居民房贷的杠杆率又不可能完全取消。而较高的杠杆率会把居民实际的买房能力扩大好几倍。今后国内居民始终还能轻松房贷，高杠杆买房。房价也就很难再跌回十多年前的一线城市三四十万再可以买一套房的可能。

　　那么未来中国楼市房价跌到多少才算是较为合理呢?我们认为，一线城市房价应该是居民平均收入的15至20倍，而二三线城市房价应该是居民平均收入的10-15倍。这样当然也不是每个家庭都可以买得起，但是多数家庭奋斗几年，就能够圆上住房梦。

　　我国的房地产调控的重要目标就是让房价回归居住属性，就是房价要与当地民众收入挂钩。在当前降杠杆的大背景下，多数大城市中的居民都可以通过十多年的努力圆上住房梦，而绝不是像现在那样房价高得让人摇不可及。

（房掌柜整理来自华尔街见闻(上海)、搜狐财经）