【掌柜日报】房地产市场增量天花板触顶 房企转型决心焦灼

　　市场收缩叠加房地产融资监管高压，房企很缺钱。以粗放、高利润著称的他们在资金链压力下正在纷纷谋求生存之道。有的继续高利率发债之路，更多的是积极尝试多元化业务拓展，衍生的板块业务主要分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。据机构统计，今年已有19家房企摘掉“地产”二字——其一是为融资的通行打擦边球，其二则是业务范围的扩展已经不再局限在地产之内。这样的尝试是积极的更是艰难的。在不熟悉的领域里频繁撞南墙，前已有诸多案例。然而不寻求突破，怕也是奔车朽索。自古华山一条路，怎么走?这考验着掌舵者的智慧。(林虹)

　　房地产市场增量天花板无疑已经触顶，房企转型决心正日益焦灼。

　　嘉凯城在11月12日晚间的一则公告引发关注，公告称将进入院线行业。为此嘉凯城不惜转让房地产相关股权，其早于11月9日公告称，公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包。

　　比预想中更加急切，房企在多元化业务方面动作频频，且力度呈现持续增大趋势。

　　10月11日，江门新会区政府与华侨城签订产业地产战略合作协议;10月29日，融创中国宣布62.81亿元收购万达文旅;10月29日，保利公寓管理与未来域就人才公寓业务达成长期战略合作。

　　克而瑞研究中心监测显示，多家房企开始积极尝试多元化业务拓展，大致涉及19个方向，主要可以切分为四大板块：地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务。

　　新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“未来房地产市场将进入横盘时代，成交面积将长期维持在现有水平上下，房价基本稳定在横盘区间内小幅波动。市场蛋糕不会变得更大，单纯依赖住宅、商业、办公等物业销售，房企业绩增长将放缓。唯有多元化，才有可能寻找到新的业绩增长机会。”

　　不过，房地产黄金时代是以粗放、高利润著称，转型对于房企而言并非易事。

　　楼市降温迹象明显

　　“我把房子的售价从之前的498万元调到480万元，便宜了18万元。”北京的王先生打算卖掉他在双井的老房，一开始还想往上调价，最终不得不跟随楼市大势，在11月10日调低了房子报价。

　　今年楼市“金九银十”风光不再，多地房价出现明显松动。国家统计局公布的数据显示，9月房价环比涨幅超过1%的城市为34个，较8月减少30.6%;涨幅超过2%的城市为6个，较8月减少三分之二。

　　成交量方面，麦田房产数据显示，10月北京二手住宅整体网签量为8879套，是今年3月以来的最低位，环比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，环比减少18.4%，同比减少34.3%。

　　“10月买方整体议价幅度明显增大。”麦田房产分析师表示。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。上述麦田房产分析师指出，在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，是今年以来的高位。

　　除房价有所松动，地价溢价率也逐渐降低。中原地产研究中心统计数据显示，50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调，占比高达92%。与此同时，多个城市地块出现流标。中原地产首席分析师张大伟表示，最近监管部门对信托机构的资金流向监管趋于严格，部分房地产企业由于融资渠道收紧而对总价较高的地块十分谨慎，拿地意愿并不强烈。

　　整体而言，库存上升、房产交易速度放缓，已经成为现阶段楼市的主要现象。库存方面，日前，北京年内商品房住宅供应套数达到32739套，是该数据最近三年首次超过3万，去年同期住宅供应量只有20269套。房产交易方面，北京多位中介机构工作人员告诉记者，最近二手房交易情况基本平稳，也有部分中介表示交易量下滑。“现在住房政策收紧，对供需都有影响，交易情况不如从前。”一位链家工作人员告诉记者。

　　转型焦灼VS边界无限大

　　在资金压力持续上升的市场环境下，房企在多元化业务方面的动作正在呈现加速态势。

　　11月12日晚间，嘉凯城发布公告称，为发展培育第二主业，进入前景良好的院线行业，拟与恒大地产及其下属子公司签订若干《租赁合同》，向恒大地产及其下属子公司租赁若干场地作为公司开设部分影城的营业场所。为此嘉凯城不惜转让房地产相关股权。11月9日晚间，嘉凯城(000918.SZ)公告表示，公司将积极发展第二主业，未来将根据住宅业务发展战略，转让部分所持有的房地产项目股权。这将为下一步发展提供较为雄厚的资金储备，并对公司现金流产生积极影响。嘉凯城转型第二主业的背后，极有可能是中国恒大在文化产业领域的一次悄然布局。

　　不仅嘉凯城，不少开发商为了转型甚至行以更名之举，彰显其决心。2016年，雅居乐地产更名为雅居乐集团，并在2017年进行战略升级，拓展物业、教育、环保、建设等相关业务，宣称未来50%收入将来自多元化业务;2018年2月，时代地产更名为时代中国，成为中小房企中的多元化先锋，公司已进入商业地产、特色小镇诸多领域;紧接着3月23日，龙湖发布公告——拟将公司中文名更改为“龙湖集团控股有限公司”，更名理由是，“集团现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务，未来将深度探索及参与城市空间和服务的重构。”2018年9月中旬，保利地产升位为“保利发展控股集团股份有限公司”，同样是为了体现公司多元化的发展方向。

　　有机构统计，今年已有19家房企摘掉“地产”二字。衍生的板块业务主要分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。

　　不过，房企转型边界正在无限扩大，他们甚至将眼光放在了更加广阔的领域意图寻找新的业绩增长点，包括文娱、零售业、大健康、农业、环保、科技、体育等。2018年，恒大声称未来十年欲投资1000亿进军科技圈，在AI、量子计算和航天科技等领域展开布局，其和中科院签署合作协议，投入1000亿用来建设三大科研基地。

　　克而瑞研究中心针对前30强房企布局其他业务情况进行了统计。布局零售业的有6家，包括碧桂园、恒大、万科等;布局大健康产业的16家，包括华夏幸福、阳光城、泰禾集团等;布局农业的7家，包括华润置地、绿城中国等;布局环保产业的6家，包括中海地产、中国金贸等;布局科技产业的5家，包括恒大、绿地控股、蓝光发展等;布局体育产业的7家，包括世贸房地产、金地集团、富力地产等。

　　“想吃怕烫”

　　对于任何一个企业，转型都非易事。在欧阳捷看来，当前房企转型的心态更多是“想吃怕烫”。“未来房地产市场基本横盘已成共识，不做多元化，业绩增长难，要做多元化，贪多嚼不烂。”他说。

　　“从主观来讲，民营房企的确也存在拓展房地产相关业务的需求，一方面房地产行业发展处于一个大变化阶段，未来的房地产需求会呈现多样化，养老、旅游、物流等等，并且国家大力发展租赁也促使房企纷纷加入长租公寓等领域。或者选择进入建筑、经纪、金融服务等领域来延长产业线链。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　不过，值得关注的是，房企转型更多是“热闹”大于实际。21世纪经济报道记者查阅了近年来一直热衷多元化的泰禾集团年报。年报显示，尽管泰禾集团多元化步伐涉及医疗、酒店、院线、金融、文旅等各个板块，但真正支撑泰禾集团主营业绩的仍然是房地产。泰禾集团2017年年报显示，报告期内，公司实现营业总收入243.31亿元，房地产业务占比96.61%，化工行业占比0.62%，服务行业占比0.80%;零售行业占比1.37%，其他业务占比0.60%。业务占比构成背后是利润驱动。泰禾集团2018年上半年年报显示，房地产行业毛利率高居榜首达到33.24%，其他如服务行业仅11.5%，最低的业务板块毛利率仅为6%。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，这并非去地产化的表现，而是在地产主营业务基础上升级一些运营服务的尝试，原因在于商品住宅销售这块的增量天花板未来最多五到十年就会出现。因此，从企业角度来讲，必然也在这个阶段提前做些谋划和转型，在存量业务中寻找企业长期发展的机会。

　　除此之外，房企多元化也有更现实原因。“民营房企的多元化发展，从客观的原因是为了扩大经营范围更好解决企业面临的融资问题。近年来对于房地产融资监管的强度并未减弱，即便是在今年下半年央行持续‘放水’期间，依然没有放松。在此背景下，通过更名等方式则是实现融资的方式之一。”张波表示。

　　张波认为，转型是否能够成功，本质上还是需要看是否能够具备相匹配的核心竞争力，当前的市场环境下，转型在一定程度上意味房企自身的房地产开发销售运营经验以及品牌优势归零，而在全新领域内打造核心竞争力，这个不简单，但对于部分房企来说也值得尝试。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、经济参考报)