万科收购买嘉凯城5个项目 大型房企开启收购“大戏”？

万科厦门楼盘降价风波

国庆前夕，厦门万科白鹭郡项目开始降价促销，推出百余套89–110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万–298万元/套，降价幅度高达40%。据该项目的销售人员介绍，在三天的认筹期内，售楼处每天的来访量在500-600人之间。而在10月1日开盘当天推出的206套房源目前全部销售一空。

一时之间，“万科五折甩卖楼盘”的消息迅速引发市场的关注和热议。

该销售人员向时代周报记者表示，并非外界传言的五折甩卖如此夸张，此价格的交付标准降为毛坯交付，并未包含精装修，车位以及电梯的价格。其中两个车位价格是32万元，精装修包是50万元，加起来总价在350–370万元之间。

这场促销仍在进行。“目前加推了不到100套的房源，价格在298万元–318万之间，比之前贵了20万元，是因为所处位置更加优越。”上述销售人员向记者介绍道，此项目的产权面积是在100平方米左右，但因为是联排别墅，实际的使用面积有300多平方米，相当于一平方米不到1万元，而这附近的住宅价格都在3万元/平方米。

降价促销给万科带来了销售上的增长，但这在一定程度上也影响了万科的盈利能力。

据悉，万科白鹭郡总货值为32.69亿元，是万科于2016年6月3日拍卖竞得，当时楼面地价是2.2万元/平方米，后来联合首开共同开发。虽然盈利空间遭到压缩，但在回款、销售额等诸多压力面前，降价出售是万科目前唯一的选择。

该项目在2017年10月30日首次开盘了204套89–187平方米的精装修联排别墅，均价48500元/平方米，价格则450万–500万元之间。对比近期优惠措施，不足一年时间，折价幅度如此之大，势必引发业主不满。

在国庆期间，全国多地都出现了因为房价下降，业主打砸售楼处的现象。据媒 体报道，为平息早期业主的不满，万科主动发起了退款补偿行动。

项目的销售工作人员向记者表示，万科的确有对前期业主进行一些补偿，但具体的方式和金额是什么，暂时并不清楚。

对于是否存在因降价前期业主进行退款一事，厦门万科方面表示此传言并不属实。而是因为该项目在9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，后因难以满足实际需求，故不引入温泉入户，基于此原因公司将给客户补偿20万元的费用，如果不愿意接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解除合同。

活下去战略下加速推货

万科在厦门、东莞等城市的楼盘采取促销策略背后，是对于行业的悲观判定。

南方区域9月月度例会上讲话，万科董事会主席郁亮表示，尽管万科在此前就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，而今天，转折点实实在在到来了。

郁亮称，这次三年事业计划书的制定将“活下去”作为基本要求，所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行。

郁亮的担忧并非没有缘由。2018年上半年，万科销售增速不足一成，根据最新的公告显示， 9月公司实现销售金额434.2亿元，同比下滑6%。与此同时，盈利增速也出现了下滑，归母净利为91.2亿元，同比增长24.94%。明显滞后于万科去年中报36.47%的净利润增幅。

销售增速下滑并非万科独有。中原地产首席分析师张大伟表示，从行业上来看，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，上涨速度相比2017年明显开始放缓。因为结算周期的原因，大部分房企有可能要到2019年才会出现市场退烧的表现。

近年来一直强调要忘掉规模和排名的万科对销售回款尤为看重，而内部最为重视的销售回款也并未达到预期。2018年上半年，万科的销售滚动回款率在93%以上，但仅仅反映的是过去12个月里万科的回款情况。万科今年目标回款为6300亿元，截至9月份，郁亮称完成不到一半，跑输了同一梯队的其他房企。

在收敛、聚焦之下，万科表示集团将梳理开发业务，重视库存和销售回款、产品力。而此次引起行业关注的“厦门打折事件”也是为了推货，增加销售回款。

不只是厦门，广东万科项目也在促销。东莞万科从国庆期间推出了额外9.8折优惠活动，并将在11月初举办免费抽5折房活动。而佛山万科也推出低门槛购房活动，将销售门槛至8500元/平方米。

万科内部工作人员向时代周报记者，并未收到总部全线降价的通知，目前是各区域自行在加大促销力度。

万科的动作始终是行业风向标，当万科加速降价推货时，其他房企也一一跟进，包括恒大、碧桂园等在内的多家房企开始降价销售，一场更猛烈的房企降价狂潮或将来临。

延续逆周期扩张策略

事实上，高举焦虑大旗，呐喊活下去的万科，为了保证自身的经营规模，一边加大逆市拿地，趁低吸纳，另一边通过并购模式扩大土地储备。

10月9日晚间，华夏幸福发布公告称，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，交易对价约为32.34亿元。

根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，同华夏幸福合作其位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地。

除此之外，万科还以29亿元入股深高速与新通产共同设立的合资公司。据悉，联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

事实上，万科也一直保持着较为积极的拿地态势。统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元，万科相当于其4家总和。

根据房产研究结构克而瑞最新公布的数据，2018年1–9月份，在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。

“在这样的逆周期之下，万科通过招拍挂或者收并购等方式来增加土地储备等，性价比都很高，是很正常的企业战略选择。”同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示。

万科大举买买买背后源于其拥有充足的货币资金。据其2018年上半年，万科持有货币资金1595.5亿元，其中银行存款高达1593亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期长期负债609.8亿元。

（房掌柜综合整理自广州日报、证卷之星公众号）