广州首批试点项目落地 集体用地建租赁房能否破冰？

　　据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21％，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。而在高房价时代，大中城市租赁市场存在房源不足、租价偏高、供应结构不合理等问题。可见，试点政策无疑与新民市日益高涨的住房租赁需求有关。

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　　在这种背景下，集体用地建设租赁住房被寄以厚望。“利用集体建设用地建设租赁住房”是我国土地制度的重大变革，出于现实考量，有着多重意义。其一，意味着政府向社会大规模创造土地红利，比起一次性征地补偿，农民成为大批租赁房的股东之后，将长期享受土地红利；其二，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制房价、租金过快增长，都将产生辅助作用；其三，为一些对租赁房有着旺盛需求的企业，特别是民营企业，提供了极大的方便。如，参加本次试点的白云钟落潭镇长腰岭村，聚集着1000多家裘皮企业、2万多名从业人员，集体用地建租赁房不仅惠及数万员工，对当地企业、产业发展也是重大利好。

　　难题

　　集体用地建租赁住房“坚冰”能否破除？

　　实际上，用集体用地建设租赁住房一直都是一块难破的“坚冰”。

　　早在2011年9月，国务院办公厅就发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，并让北京、上海成为首批试点城市。政策出台伊始，北京市昌平区海鶄落村在探索集体用地建公租房方面积极性很高。然而海鶄落村第一期公租房建成后，却遭遇停工，建好的楼房面临烂尾。

　　造成这一局面有多方面的原因。首先，该试点缺少具体配套政策。尽管海鶄落村利用集体建设用地建设公租房项目，在2010年7月就被确立为“北京市利用集体土地建设公租房”试点项目，但在项目审批、立项、建设过程中，遇到了一系列配套政策缺位的问题。其次，合理的收益分配机制有待建立。公租房建成之后，将产生巨额收益，如何在村集体和村民之间进行分配，也是一个重要挑战。

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　　北京市昌平区海鶄落村在集体用地建租赁住房方面的探索，是现在广州试点项目的前车之鉴。为防重蹈覆辙，广州试点也明确提出要严格把握政策尺度，坚守底线和防控风险，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。规委会委员周剑云表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理，“如果没有对租赁有严格的法规管理，很容易变成小产权房，虽然暂时这个项目的建设量不大，对全市影响不大，但是如果各村都如法炮制影响就很大，会成为一个新的空子。”另外，对于由村集体和企业合作建设租赁住房的，广州试点方案也明确，村集体需要和企业签订合同，对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。