上海楼市十年：百亿地王成交7幅 最高楼板价14万/平

　　溢价率破百频现 临港7幅地块平均溢价率破400%

　　在过去10年土拍历史中，2016年是最值得重点铭记的一年。2016年，一线城市房地产市场升温明显，房企纷纷把目光聚焦在一线城市，使得一线城市的土地价格上涨，高溢价拿地已是常态。

　　2016年5月18日，37家房企经过激烈争夺，保利以4.3万元/平方米的楼板价拍得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯宅地地块，溢价率高达296%。多家机构预计川沙房价将超过8万元/平方米。

　　2016年6月1日上午，宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得，溢价率高达306.53%!

　　2016年7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终，金地击败融创、平安不动产、龙湖等竞拍对手，以88亿元总价摘牌，创下今年上海总价地王，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米。

　　值得注意的是，2016年上海土地市场火热，溢价率更是频频破百，但近10年溢价率最高的要数2013年临港新城的七幅地块平均溢价率超过400%成交。

　　2013年，上海浦东新区临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，最终，七幅地块分别被锦绣投资、富熹控股、越州投资、新丹投资及自然人熊习生拿下，合计地价18.06亿元。

当时一位参与临港地块竞买的开发商认为，这七幅土地的体量小、总价低，给了小房企“以小博大”的机会。“富熹控股和熊习生拿下的两幅土地仅仅是‘一墙之隔’，按照正常的拿地逻辑，稍微有实力一点的开发商都会选择两块地一起拿。这一方面说明竞争的激烈，另一方面也证明这些小企业的实力其实非常有限。”

　　地王频现的另一面 退地和撤出风波敲响警钟

　　当然在高价拿地的背后，土地泡沫也会衍生。例如这几年房地产市场出现的调整、起伏之中，有不少曾高价拿地又最终“反悔”的案例，最让人记忆深刻的的当属苏宁环球退地和长风退地事件。

　　2008年，苏宁环球以“拿地后面临在两年内无法按时开工的尴尬”为理由，退回其2007年拿下的上海“地王”南京东路163号地块。

　　据当时媒体报道，苏宁环球彼时退地的主因即政府无法按时交地，当时报道称苏宁环球拿下的163号地块恰好处在上海轨道交通10号线南京东路站站点选址上，按规划该线路最早也只能于2009年底前建成通车。

　　当然也有因为开发商个人原因而导致退地。

　　作为“2007年上海国有土地出让6号公告”中一幅热地——“普陀区长风地区4C南地块”挂牌出让，该地块吸引了包括国内家电连锁巨头黄光裕旗下的鹏润地产在内的多家知名开发企业。最终经过2个多小时、440轮叫价的艰苦“鏖战”， 上海 志成企业以11.04亿元，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米的高价获得长风生态商务区4号东南地块的。

　　但是2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行关于长风生态商务区4C南块《上海市国有土地使用权出让合同》的申请。

　　业内人士分析认为，志成退地与两年前浙江华门上海退地有很强的相似性。当年华门以超出底价2倍的14.58亿元艰难拿下“上海摩天轮地块”，后因开发成本过高、对未来房地市场预期发生变化等原因而不得不退地。据悉，上海志成因违约，将损失超过3000万元的土地保证金。

　　此外，由于前期房地产过热的形势造成许多外来房企对于上海房地产市场的盲目乐观，而后由于信贷以及经济形势的严峻，某些房企的资金压力增加，不得不“贱卖”土地退出上海。

　　2013年12月6日，重庆隆鑫地产以3.17亿元竞得嘉定区嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块(C2-6)，溢价率为0.63%;6天后再度出手，花费9.14亿元夺得青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A地块，溢价123%。

　　然而在2014年，重庆隆鑫地产便将青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A商住地块低于竞得价转让给鑫苑中国。另一幅嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块(C2—6)转让给新城地产。

　　对于重庆隆鑫地产 “贱卖”两幅土地，全面退出上海市场的举动，业内人士表示，青浦区新城地块楼板价达到14526元/平方米，加上5%的保障法和1000平方米的养老院，再算上建安成本，房价超2万才可以盈利。

　　并且青浦新城在售住宅均价约为22000元/平左右，隆鑫超1.4万元/平的楼板价已经对于该地块的未来开发造成了一定的压力。