中国房地产企业密集“出海” 房企业绩分化愈加明显

　　随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。

　　中国国家发改委不足一月分两次批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记。

　　Wind金融数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

　　中国房地产企业缘何密集出海融资救急，境内融资又遇到了什么困难?

　　内地发债趋难

　　中国政府近期密集出手调控稳定房地产市场，信贷政策收紧也让房地产企业的融资越来越困难。

　　尤其是近两年来房企融资一直是从紧状态，不断有房企爆出债务违约风险，导致监管层对房企发债的审核更加谨慎。

　　上交所信息显示，房企合生创展2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元;而5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿元额度的公募债，状态也显示为“中止”。

　　让市场紧张的还有最近频繁爆发的债券违约事件。自2018年至今，已有21起债券市场违约事件，其中不到一月就有10起，频繁的违约事件而引发外界担忧和关注，加剧内地企业发债困难。

　　此外，中国政府出于降低杠杆率、促进经济高质量转型发展的考虑，各地债务风险化解的任务不断加重，地方平台融资也进一步收紧，加剧房地产企业，尤其是中小型房企的资金压力。

　　海外发债救急

　　房地产企业近期缘何密集海外发债?上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进对中新社国是直通车记者分析称，一方面与目前海外发债政策趋于宽松有关，另一方面与内地融资机会收缩也有关系。

　　严跃进认为，内地房企频繁海外发债说明，资金压力开始增加，对海外融资成本不再过多计较，有救急的考虑。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在中国房企展开规模化竞争的关键时期，房企对资金需求更为迫切，加之信贷市场持续调控，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　深圳华科金控集团是一家专注于帮助中国内地企业海外发债的跨国金融服务集团。董事长宋杰接受国是直通车记者采访时表示，除了内地信贷收紧的原因，海外发债两大优势也吸引着中国房企。

　　一是限制条件少。企业内地发债，往往对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况等有相对严格的规定;而海外发债则更为宽松，企业只需满足基本财务要求、完成信息披露即可。

　　二是海外发债时间短、效率高。宋杰表示，内地发债有关部门审批时间一般至少要3个月才能完成，海外8周左右就可以;而公司海外发债的流程也较为简便，能够有效提高资金募集效率。这一点，对于急需用钱的中国房企显得尤为关键。

　　Wind金融数据显示，2018年下半年，中国房地产海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

　　可以预见，2018年是中国房企美元债集中兑付的一年。中原地产首席分析师张大伟认为，随着房企大量还钱的日子逼近，房企急需海外发债“借新还旧”，未来海外发债需求将持续提高。

　　海外发债有风险

　　宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。

　　“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。

　　宋杰表示，中国房企海外发债近期已经出现了监管层面的限制。中国国家发展改革委和财政部近日也联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。

　　业内人士分析，《通知》主要是防止地方政府通过房地产企业进行海外发债，让外债成为地方政府债务的风险源。

　　相关新闻：

　　在调控持续强化的大背景下，快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示，2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆，特别是小型房企将面临巨大考验。

　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，现金流对房企极为重要，开发商只有“快销走量”向前冲。

　　房企业绩分化愈加明显

　　会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但成交规模再创新高，整体实现“增收又增利”。同时，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。

　　据统计，去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元，分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元，分别同比增长25.34%、52.27%。据观察，不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著，净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。

　　报告显示，3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%，相差近10个百分点。

　　2018年以来，房地产调控持续强化。“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化，加大杠杆实现快速规模扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。”中国指数研究院院长莫天全说，在此背景下，库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。

　　快销去库存策略仍须持续

　　国研中心企业研究所副所长袁东明表示，上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效，但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。

　　“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决，防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中，房企必须强化风险意识，提高风险防御能力，警惕资金环境变化带来的风险。”他说。

　　“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长。”欧阳捷说，房企真正的风险不是负债率高低，而在于现金流够不够，快销走量冲规模是策略之一。

　　上述报告认为，在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下，目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。

　　国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为，目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看，都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。” 谢皓宇说。

　　(房掌柜整理自中国新闻网、上海证券报)