李宇嘉：房地产市场将告别循环 进入缓慢下行新周期

　　更重要的是，近期愈演愈烈的中美贸易摩擦，一方面是全球退出货币宽松后争夺资金的反映，另一方面也是对全球化产业分工链条上的排位竞争。

　　我国要想巩固全球化分工已取得的成果，让产业链不转移，同时加快核心技术突破，向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升，就得抑制资金向地方政府平台(过剩产能、淘汰国企)、房地产流入，就得抑制高成本地租、高成本融资，只有这些“租子”的成本降下来，只有资金流向实体经济，无论是保持全球产业链地位，还是向上攀爬，才有希望。

　　因此，我们看到，贸易摩擦发生后，国家并未担心经济受冲击，反而进一步紧缩地方债务，如清理PPP、债务专项化以控制用途，同时强化楼市调控和资金面管控。

　　当然，基于楼市这个庞然大物攸关经济金融全局，保持体量稳定，并渐进展开泡沫和政府依赖“去化”是基本策略。不过，体量维持和增量创设部分，主要通过“供给侧”改革来实现，比如租赁及保障性住房、集体土地入市、工业区转型升级、棚改、农村危房改造、乡村振兴、科技小镇建设等等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡融合提速，这部分新增体量占比会越来越大。

　　本周二刚刚发布的一季度宏观经济数据显示，全国商品房销售面积增速连续两年下滑，目前已降至3.6%，但房地产开发投资增速却创近3年新高，开发投资和商品房销售走势背离，原因就在于房地产供给侧结构性改革。

　　基于此，商品房部分对整个房地产行业和经济金融，特别是固定资产投资、行业上下游的影响趋于下降，决策层对商品房价格下滑的容忍度有所提高。

　　未来，房地产市场也将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环，进入高位平稳、缓慢下行的新周期。