“弯道超车”野心仍在
“降负债”的口号虽响,却不意味着企业已停止对规模的追求。
“我非常看好中国房地产市场中长期的发展,随着中国经济保持持续稳定增长,其实未来10-20年之内根本不会担心市场的问题。”林中的观点很有代表性,他说,“我们担心的是,怎么成为这个市场中好的那几个人。”
林中认为,未来十年,中国房地产市场的规模不会少于十万亿,甚至十几万亿,而且会向优秀的大企业聚集。
包括旭辉在内,中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿、金茂等企业均扩充了今年的拿地预算。
其中,中海的拿地权益投资额1350亿港元,同比增长22%。雅居乐的拿地指标为500亿,比去年增加200亿。五矿的土地投资计划为150亿,与2018年的销售目标相同,虽然包含了非权益部分,但规模仍然十分可观。华润在今年前两个月的土地支出已达170亿,去年全年为650亿。
“不要听开发商说什么,要看他们怎么做。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记着表示,今后两年市场平稳,正是“弯道超车”的机会,有野心的企业一定会强化土地储备。
21世纪经济报道记着粗略统计,目前提出超千亿目标的房企,已有30多家。有房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%,对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂,就提出3年后实现2000亿的目标。
张大伟还表示,四强房企不提规模,并非不看重规模,很大程度上是因为他们已有雄厚的土地储备。
截至2017年底,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,另有潜在储备约1.4亿平方米。截至2017年底,恒大的剩余可售货量为3200亿,今年还将加推7000亿,总计可售资源达10200亿。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备整体货值约人民币3万亿元。
债务调整赢得回旋空间
正如融信CFO曾飞燕所说,“控制负债不是主要措施。公司要发展,我们还是适度要去借债,还是需要去融资。”既要规模、又求安全的房企,已经初步找到了平衡之道。
曾飞燕在业绩会上表示,“随着结转收入规模增加,未来公司净资产也将进一步增加。除此之外,公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本,坚持轻资产战略,引进更多资源。”去年10月,融信就曾以配股的方式,在港股获得1.2亿港元的资金。
五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示,可调整股权融资和债券融资的比重。暗示会提高股权融资的比例。
在存量领域实施资产证券化,也被认为是解决资金压力的一种方法。去年下半年以来,保利、旭辉、越秀都曾发行租赁住房类REITs产品。招商蛇口、阳光城、景瑞控股则发行过针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。
很多布局租赁市场的房企,已经表现出对资产证券化的兴趣。多数分析人士认为,未来资产证券化产品的规模会明显增加。
事实上,在此之前,很多企业的资金状况足以支撑一段时日。张大伟指出,除个别企业外,大部分企业的资金状况并未到“告急”的地步。
他表示,虽然债务总规模有所增加,但很多房企在这两年进行了债务置换,使得债务总成本降低,短期债务的比重也有所下降。同时,经过过去两年的销售,大部分房企握有较为充裕的现金流,且多数能够覆盖短期负债。
经过去年的调整,远洋一年到期的债务占比近10%,远洋集团董事局主席李明表示,“短期内对我们的融资成本与融资的压力影响是有限的。”五矿地产的负债水平虽有所提高,但平均借贷成本仅有3.81%,且现金规模相当于短期债务的157%。按照何小丽的说法,“负债率属于比较健康的水平”。
张大伟认为,就当前资金状况来看,无论扩规模还是降负债,企业都有很大的回旋余地。总之,策略已备好,但真正的考验还未到来。
(房掌柜整理来自证券日报、21世纪经济报道)
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