房地产销售进入“小年” 世联行打造长租公寓独角兽

　　朱敏继而指出，公寓的平均租期一般在12年左右，按照保守的租金增速预测，一套公寓大约在四年半左右的时间里实现盈利。

　　朱敏表示，“我们从2015年5月开第一间长租公寓，到现在快三年时间，该交的学费交得差不多了，未来几年它会成为世联行稳定收入的一个保障。”

　　2017年，世联行在管运营房间数量约为3.5万间，平均出租率为81%;公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比上升387.64%。根据公司管理层的预测，今年的公寓业务收入将继续保持大幅增长。

　　国金证券的一份研报指出，世联行二十余年的代理咨询服务得到政府、开发商、村集体的认可，能多渠道和低成本地获取房源，实现超过同行竞争者的发展增速，在手房源10万间，长远目标100万间，将持续受益于租赁市场的完善和发展。

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　　2017年，世联行(002285.SZ)实现营业收入82.12亿元，同比增长30.97%，净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。

　　2017年是中国房地产的深入调控之年，以房产交易收取佣金为主要模式的中介生存状态值得关注，作为唯一一家在A股上市的中介公司，世联行的经营数据也是观察行业的一个截面。

　　2014年，世联行判断中国新房交易量进入增速持续下滑的“新常态”，彼时世联行还是以“房地产代理销售+顾问”为主营业务，但提出“祥云战略”转型。

　　此后，世联行布局金融业务、长租公寓、工商物业、养老服务等业务。在原有主营业务上叠加新业务增长。

　　目前，世联行业务分为房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务四大板块。

　　世联行2017年报数据显示，收入中，房地产交易服务的收入为38.23亿元，同比增长7.9%，占总营收比例为47.36%;互联网+业务收入为23.5亿元，同比增长61.84%，占总营收比例为29.15%;资产管理服务收入为11.7亿元，同比增长46.09%，占总营收比例为14.51%;金融服务收入为7.25亿元，同比增长62.26%，占总比例为8.98%。

　　世联行指出，营收业务增长主要来自互联网+业务等板块的增长。

　　利润方面，公司毛利为21.79亿元，比去年增加4.34亿元，但毛利率同比下降1.3个百分点，原因是扩大公寓管理等资产服务业务相应的增加成本投入所致。

　　因为拓展公寓业务，拓展成本和前期运营成本、租赁成本的增加，2017年世联行资产服务业务毛利为亏损1.84亿元，同比下降554.51%，出现暂时性亏损。此外，世联行探索装修业务、存量物业的租售服务等新型业务，前期运营成本还在增加，这些业务所在的其他交易业务分部，亏损0.96亿元，同比下降94.09%。

　　作为房地产业几乎是全行业进入的业务，长租公寓的盈利问题始终是关注焦点。4月3日的业绩发布会现场，世联行董事长陈劲松认为，长租公寓具有独角兽基因。

　　世联行董事、总经理朱敏告诉第一财经，“按照公司内部测算，一般4.5年左右就可以盈利。世联行第一家长租公寓是2015年开，现在也有3年多了，未来几年来自公寓的收入会成为稳定收入的保障。”

　　截至2017年末，世联行的长租公寓品牌红璞公寓全国签约间数突破10万间，完成2017年制定的全国目标签约总量，在管运营房间约3.5万间，平均出租率 81%，公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%，占资产管理服务分部的24.51%。

　　红璞公寓总经理甘伟表示，“2018年公寓的收入增长不会低于17年。其实从单个项目来说，只要停止投入的话，第二年就可以盈利了，4年多是从整体来说的回报周期。未来，公司会通过多元化模式运营来改善盈利结构。”

　　值得注意的是，因为新业务的开展，世联行2017年的经营活动产生的现金流量净额为-30.26亿元，出现了-231.89%的跌幅。主要体现为报告期内公司贷款的发放和回收, 产生的现金净流出比上年同期增加，而公司通过转让等方式盘活信贷资产，因此导致的产生的现金净流入较上年同期减少等。

　　同期，世联行的资产负债率为61.94%，比去年同期上升了16.77个百分点。而以往，世联行的资产负债率长期保持在40-50%的水平。

　　世联行财物运营部总监高云秋对第一财经表示，公司的负债率与开张的业务相关，17年超过60%，主要是投资长租公寓和世联空间，未来公司的负债率会根据业务来调整，控制在合理水平70%以内。

　　朱敏补充表示，“公司控制负债率是很容易获得的，但我们觉得负债率适当上升是好事，能更充分利用资金，世联行不会回到过去40-50%的负债率水平了。”

　　每年业绩会上陈劲松点评行业现象，预测新一年的趋势是亮点，业绩发布会上，他表示，不认为2018年走势会乐观。“但这对中介来说是好事，否则人家不愁卖，今年的亮点是三四线城市，那些地方很少二手房交易，正是新房代理销售的战场。”

　　事实上，2017年世联行就深入三四线城市。年报显示，2017年共进驻185个城市，2100多个案场，服务触角从一线一直深入到四五线城市，互联网+业务新增三四线城市布局81个。

　　按照陈劲松的说法，在一二线城市交易受限的前提下，世联行年度营收还能取得三成增长，离不开其在三四线城市的布局，从一二线到三四线，均衡布局是穿越房地产周期和大小年的有效方法。

   （房掌柜整理来自21世纪经济报道、一财网）